Les Résidences d’Estaris à Orcières

Une nouvelle réalisation ZRR dans les Alpes

" Les Résidences d’Estaris à Orcières "

Résidence de Tourisme classée 4 étoiles

c'est une sélection en Réduction d'impôt Loi Demessine de :

Conseil IMMO FRANCE Bordeaux     
      E-mail :  info@conseil-immo-france.com

RESIDENCE DE TOURISME CLASSEE EN ZONE DE REVITALISATION RURALE

GESTIONNAIRE RESID’HOTEL

L’opération immobilière :

Réalisation Résidence de Tourisme 4****

Le programme comprendra :

• 63 logements du type T2 au T6 Duplex
   
• Les locaux de services nécessaires à l’exploitation.
  Ces locaux seront à disposition des résidents et comprendront :

  - Un accueil (prise de messages, courrier, fax…)
  - Un salon avec salle de petit déjeuner
  - Une laverie + sanitaire
  - Une salle d’animation
  - Des locaux administratifs et techniques
  - Des espaces extérieurs paysagers
  - Piscine couverte toutes saisons
  - Un espace détente avec sauna ou jacuzzi

   

• Parking sous terrain sécurisé pour chaque appartement

Schéma de montage de l’opération

Réalisation,  Conception, Commercialisation, Construction d'une RESIDENCE DE TOURISME de 63 lots + services

Propriété d’investisseurs privés
Prise à bail de lots vides

RESID’HOTEL EXPLOITANT :

• Gestion de la résidence
• Location
• Ameublement de la Résidence
• Accueil et services

TOURISTES - CLIENT :

Statut Juridique et Fiscal :

Principe du Montage de l’opération :

Les ventes se réaliseront en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), les investisseurs seront copropriétaires des appartements et des locaux communs.

Statut juridique de la Résidence :

Résidence de Tourisme 4**** conforme à l’arrêté de 1986 :

• Exploitation par un professionnel du Tourisme : Résid’Hôtel
• Prise à bail des lots par cet exploitant
• Sous-location à des touristes
• Fourniture de services para-hôteliers

De part le statut les acquéreurs bénéficient des atouts suivants :

• Bail commercial de 11 ans et 9 mois
• Garantie du loyer commercial
• Frais de gestion et d’entretien des parties privatives et communes à la charge de l’exploitant
• Récupération de la TVA sur l’investissement (19,6 %)
• Loyer assujetti à la TVA à 5,5 %

Ce maillage est validé dès la signature des actes de ventes pour l'Acquéreur :

• Contrat de vente avec Bail commercial
• En VEFA HT Loyer garanti 11 ans et 9 mois

Patrimoine et sécurité :

L’acquéreur sécurise sa rentabilité et simplifie sa gestion grâce au bail commercial. Le professionnalisme de l’exploitant pérennise la rentabilité de l’investissement grâce à une assise financière et une démultiplication de la location.

Exploitation / Acquisition dans le cadre du Statut fiscal Z.R.R :

 

ORCIERES se situe en Zone de Revitalisation Rurale (Z.R.R.)

Les investisseurs de cette résidence de tourisme classée peuvent donc bénéficier de la défiscalisation propre à ce classement (dite Loi Demessine) soit :

• Economie d’impôts de 25 % de l’investissement
• Limité à 25 000 € pour un couple marié
• Répartie sur 6 ans

Les 3 types de placement :

Pour permettre à certains investisseurs de profiter au mieux de leur investissement, Résid’hôtel gestionnaire propose, en exclusivité, deux formules n’enlevant rien aux atouts fiscaux du montage mais permettant un arbitrage entre « la rentabilité » ou « le plaisir »  :

1. Le bail « investisseur pur »
   • Rentabilité maximum 4.40 %
    
2. Le bail « budget vacances »
   • Rentabilité en numéraire : 3.52 %
   +  votre budget vacances sur le catalogue Résid’ Hôtel

Planning Prévisionnel

Date de livraison :

La date de livraison prévisionnelle de l’ensemble des appartements est fixée en décembre 2006.

Planning pour livraison décembre 2006 :

• Etudes préalables ............................................. 1er trimestre 2005
• Instruction des dossiers administratifs ................ 2ème trimestre 2005
• Consultation des entreprises ............................. 2ème trimestre 2005
• Commercialisation ............................................. juin à octobre 2005
• Travaux ...........................................................3ème trimestre 2005
• Livraison exploitation......................................... décembre 2006

Les Atouts du Produit

 

Contenu général :

Cinq chalets liaisonnés en R +3 et combles où sont répartis 63 logements .

Chacun des appartements, parfaitement agencé, bénéficie d’un grand confort avec une vue imprenable sur la vallée de Champsaur.

La résidence dispose d’un espace ludique comprenant piscine, sauna ou jacuzzi, solarium, terrasse.

Enfin, un vaste parking enterré, comprenant une place attribuée à chaque appartement.

Typologie – prix :

 * Hors parking

Les Atouts du Produit Immobilier :

Localisation du projet :

Situé dans le département des Hautes Alpes, à 45 minutes de Gap, son architecture fonctionnelle et la proximité des commodités font de ce site un lieu de vie unique et exceptionnel.

 

Qualité de la construction :

Les futurs propriétaires investiront ici dans un logement fonctionnel avec terrasse ou balcon au sain d’un environnement naturel de grande qualité. La conception de chacun des logements a été étudiée pour préserver l’intimité des utilisateurs et profiter de la vue sur la vallée tout en assurant :

• Une exposition plein sud
• Un confort intérieur des appartements d’exception livrés entièrement équipés
• Une vue panoramique sur la vallée de Champsaur

 

Polyvalence du produit :

Le produit est adapté aussi bien aux séjours familiaux qu’aux séjours de groupes. Eté comme hiver, il offre à l’exploitant un outil de travail souple et approprié à toutes les demandes. C’est un gage notoire de rentabilité pour l’investisseur.

 

Qualité de l’environnement :

Douce et harmonieuse les Résidences d’Estaris viennent se blottir au coeur de la vallée de Champsaur, une vallée exceptionnelle entourée de sites prestigieux.

Qualité des équipements collectifs :

Des équipements collectifs ont été prévus pour faciliter et enrichir le séjour des résidents :

• Piscine
• Espace détente
• Accueil, bar, salon
• Restauration légère
• Ménage, linge et gardiennage permettant une offre polyvalente à des prix optimisés

Atout du produit sur le plan fiscal et patrimonial :

• Financement HT de l’acquisition

• Deux formules de gestion possible

• Défiscalisation – ZRR – Demessine (déduction fiscale de 25 % du prix HT avec un maximum de 25 000 € (~ 164 000 F) sur 6 ans).

Qualité patrimoniale :

A terme, les appartements sont réellement utilisables en résidence secondaire.

Si les investisseurs veulent sortir du bail, ils auront une réelle valeur patrimoniale compte tenu de la qualité exceptionnelle du site, du projet et des fondamentaux architecturaux (cadre, site, matériaux, architecture, équipement…).

Les + du produit :

- Panorama exceptionnel au coeur de la vallée
- Terrasses
- Piscine couverte toute saison avec sauna ou jacuzzi
- Parking souterrain sécurisé
- Deux formules d’acquisition

 

l’immobilier touristique des stations des HAUTES-ALPES Commune d’ ORCIERES

La station d’ORCIERES MERLETTE a 40 ans. Fondée en janvier 1962 dans un esprit pionnier de nouvelle ère à engager pour la haute vallée du Champsaur, la station est confrontée en 2003 à de nouveaux défis.
Elle souhaite adapter son image marquée de l’empreinte architecturale des années 60 et 70, aux attentes du tourisme du XXI ème siècle. Cette ambition
a pris corps dans « Le Projet de station », qui définit une évolution touristique de grande ampleur.
La rénovation de l’immobilier touristique joue un rôle d’équilibre : elle implique d’engager la nouvelle
dynamique station non seulement sur « le neuf » (domaine skiable d’altitude) mais également « dans l’ancien »:
aménagement du coeur de station, patrimoine immobilier des propriétaires et copropriétés…
Pour gagner des parts de marché, ORCIERES doit proposer aux propriétaires un nouveau partenariat dans lequel la location touristique
Le projet constitue un enjeu pour ORCIERES, mais également pour toutes les stations des HAUTES-ALPES,
au sein desquelles elle agît en tant que précurseur.
Le parc immobilier d’ORCIERES.
La capacité d’accueil atteint 14.000 lits, mais 39% sont disponibles pour la commercialisation générale de la station.
La construction d’ORCIERES s’est concentrée sur une période de 20 années (1965-1985).
Le besoin de rénovation des appartements.
Les enseignements retenus de l’expérience « CHAMPSAUR Rénovation ».
Le logement des saisonniers.
La situation des copropriétés et parties communes.
Aménagement et fonctionnement d’ORCIERES.
L’accueil en tension : l’omniprésence des véhicules automobiles, la Maison d’ORCIERES.
L’accueil de villégiature :
Les enjeux d’un projet de rénovation de l’immobilier ancien. La cohérence et l’efficacité du projet touristique.
Les objectif de rénovation des appartements.
Objectifs quantitatifs et qualitatifs.
Exploitation de Village Résidentiel de Tourisme.
Création d’un fond de concours à destination de l’investissement réalisé par le propriétaire – rénovateur – loueur.
Le logement des saisonniers.
Les objectifs concernant les copropriétés.
Aménager le stationnement en station, libérer les espaces publics centraux de l’emprise de la voiture.
Schéma de mise en oeuvre : la création ORCIERES Patrimoine.
La candidature de la Commune d’ORCIERES auprès des politiques publiques.
Le Conseil général des Hautes-Alpes.
Le Contrat de Plan Etat Région en Provence Alpes Côte d’Azur.
La Communauté Européenne.
Rénovation de l’immobilier touristique des stations des HAUTES-ALPES
Commune d’ORCIERES
La Commune d’ORCIERES de l’Immobilier de Loisir pour son site touristique.
Le Conseil général des HAUTES-ALPES.
Direction du Tourisme des meublés.
Les opérations de réhabilitation de l'immobilier de loisir ont pour objet l'amélioration du parc immobilier touristique et l'amélioration des espaces publics, du stationnement, des équipements d'infrastructures et du traitement de l'environnement. Elles tendent à améliorer l'offre qualitative des logements locatifs à destination de la clientèle touristique et du personnel saisonnier ainsi qu'à maintenir ou à développer l'offre de services de proximité.
La délibération créant une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisir précise:
- les conditions de financement de l'opération, le cas échéant les aides susceptibles d'être accordées par les collectivités territoriales ou leurs groupements.
- l'objectif et le délai maximal de réhabilitation de logements.
- les propriétaires bailleurs engagés contractuellement pour une durée équivalente ou supérieure à neuf ans dans une mise en marché locatif auprès d'un professionnel ou d'un organisme local de tourisme agréé.
- les personnes physiques ou morales ayant la charge des travaux de réhabilitation et la mise en marché locatif durable.
- la copropriété ayant la charge des travaux relatifs aux parties communes.
ETAT DES LIEUX
Le parc immobilier d’ORCIERES.
La capacité d’accueil de la station atteint 14.000 lits; 39% sont disponibles pour la commercialisation générale de la station.
La commune d’ORCIERES dont le devenir s’est largement tourné vers l’activité touristique à partir du début des années 60, dispose d’une capacité d’accueil de 14.268 lits touristiques (820 habitants permanents) à comparer à 182.000 lits pour l’ensemble des stations du département des HAUTES-ALPES.
Elle se situe en 3ème position dans le département derrière RISOUL et VARS (15.000 lits chacune), mais reste à l’échelle d’une station moyenne si on la compare par exemple aux sites reliés qui se fédèrent sous l’image de SERRE CHEVALIER (communes du Monêtier, La Salle des Alpes, Saint-Chaffey et Briançon) :
51.800 lits.
Outre une infrastructure professionnelle significative en hébergement « CLUBS et VILLAGES de VACANCES » (1495 lits), la capacité d’accueil est principalement constituée par les meublés: ils représentent 12.429 lits dans leur ensemble, soit 87% de la capacité d’accueil, près de 2.500 chalets et appartements.
D’un point de vue économique, la caractéristique majeure de ce parc locatif réside dans son niveau très faible de commercialisation touristique : 30% des meublés sont inclus dans une structure de gestion professionnelle, permettant une mise en marché régulière. La proportion dans la moyenne des sites des HAUTES-ALPES est plus élevée (35% de taux de mise en marché des meublés), à comparer à 48% de lits professionnels dans les stations
(stations situées en SAVOIE, HAUTE-SAVOIE, ISERE).
Les conséquences d’une telle structure immobilière sont faciles à appréhender :
→ ORCIERES connaît des amplitudes importantes de fréquentation entre les périodes de vacances scolaires HIVER, au cours desquelles l’ensemble de la capacité tend à devenir productrice de séjours pour la station, et les périodes « hors scolaires » où l’alimentation de la station se restreint sur les seuls lits marchands.
→ Si le remplissage des lits d’ORCIERES est conforme aux valeurs hebdomadaires mesurées sur les stations moyennes
→ L’activité induite pour l’exploitation des remontées mécaniques. La moyenne de la station de rendement remontées
mécaniques par lit touristique.
En projetant la création de RESIDENCE de TOURISME de MERLETTE, de STATION d’ORCIERES.
L’exploitation sous statut de RESIDENCES DE TOURISME implique également d’intéresser à la commercialisation de la station des opérateurs de remplissage nationaux qui ne sont pas encore représentés sur la station
Un projet de rénovation de l’immobilier ancien se comprend dans STATION d’ORCIERES comme une action indispensable pour équilibrer la relance de la station, et ne pas laisser le parc immobilier neuf constituer le seul moteur de la station. Le relance d’ORCIERES, à la fois le parc immobilier ancien et les gestionnaires locaux de cet immobilier.
Les copropriétés de la station se concentre sur une immobilière les emplacements fonciers disponibles. Du point de vue architectural et immobilier,
dans les années récentes d’autres sites des HAUTES-ALPES (La SALLE les ALPES) ou de SAVOIE
(TARENTAISE pour les JO d’ALBERTVILLE, MAURIENNE par les résidences de tourisme ZRR…).
Du fait  unité architecturale, structure immobilière d’ORCIERES est l’une des plus anciennes des Alpes françaises en proportion de son
parc immobilier total :