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:" Immobilier Lourdes " |
Le programme sera une Résidence de Tourisme 3***, comprenant :
L’ensemble correspond à la création de prés de 280 lits touristiques.
Le BAILLEUR donne bail à loyer au preneur qui accepte, les locaux ci-après désignés à l’article 6 et les quotes-parts des parties communes générales et particulières attachées à ces locaux.
Le BAILLEUR déclare que les biens ci-après désignés sont neufs et n’ont
jamais été utilisés.
Le PRENEUR déclare avoir une connaissance suffisante de la désignation, de la
consistance et de la destination de ces locaux à usage de résidence de tourisme.
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ARTICLE 2 - PRISE D’EFFET ET DUREE DU BAIL
La date de prise d’effet du présent bail est fixée au 20 Décembre 2005.
Pour les actes signés après le 20 Décembre 2005, la prise d’effet du bail sera
fixée au lendemain du jour de l’acquisition.
Le bail porte sur une période de onze années et neuf mois consécutives à compter
de la date de la prise d’effet.
Chaque partie devra notifier à l’autre, au moins neuf mois avant le terme du
bail fixé ci-dessus, son intention de demander ou de ne pas demander le
renouvellement de celui-ci. A défaut de congé notifié par le Bailleur, le
Preneur lui transmettra ses nouvelles propositions.
A l’issue du bail, le Preneur devra faire part au bailleur de son intention de
renouveler ou non le bail au plus tard douze mois avant son terme par lettre
recommandée avec accusé de réception, le Bailleur le dispensant expressément par
la présente des formalités de congé prévues par les textes applicables. De même
au cas où le Bailleur ne souhaiterait pas renouveler le présent bail à son
échéance, il devra en aviser le Preneur au minimum douze mois avant dans les
formes requises par la loi.
ARTICLE 3 – DESTINATION DES LIEUX
Il est précisé que le PRENEUR entend exercer dans le local faisant l’objet du
présent bail de même que dans les locaux similaires du même immeuble qu’il a
déjà loués ou dont il va procéder à la location, une activité d’exploitation de
Résidence de tourisme consistant en la sous-location en meublé du dit local,
après en avoir assuré l’ameublement par ses soins, pour des périodes de temps
déterminées, avec fourniture de différents services ou prestations à sa
clientèle.
Le Preneur bénéficiera de la jouissance exclusive des parties communes et éléments d’équipements collectifs de l’ensemble immobilier, lesquels forment un tout homogène indispensable et indissociable à l’exploitation de l’immeuble, à sa destination spécifique et notamment touristique.
Cette activité, soumise à la TVA, répond aux dispositions de l’arrêté du Ministre du Tourisme du 14 février 1986 et à celles des articles 261-4 D°a et c du C.G.I., 176 et 178 de son annexe II, ainsi qu’à l’instruction du 9 juillet 1991.
Le BAILLEUR déclare expressément exonérer le PRENEUR de l’obligation d’avertir par lettre recommandée de toutes sous-locations telle que prévue à l’article 21 de la loi du 30 septembre 1953.
Le PRENEUR pourra dans les lieux loués à usage de services communs, servir des boissons et restauration légère, sous réserve d’obtenir le transfert des autorisations administratives nécessaires, (telle que la licence 1 et 4).
Enfin, le PRENEUR fera son affaire personnelle de l’acquisition, du
renouvellement et de l’entretien du mobilier nécessaire à son exploitation.
Le PRENEUR sera mandaté par le BAILLEUR afin que celui ci réceptionne en son nom
les biens immobiliers objet du présent bail.
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ARTICLE 4 – CONDITIONS
Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes :
Le PRENEUR s’oblige :
4.1. A prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au jour de
l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation pendant la durée du
bail, sous réserve que l’appartement soit propre à la sous-location.
4.2. A entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et pendant la durée du bail. Toutefois les réparations suivantes seront à la charge exclusive du BAILLEUR, si elles n’étaient pas couvertes par les garanties biennales et décennales :
• Ravalement et peinture des façades
• Reprise du bardage isolant
• Réparation des charpentes, couvertures et étanchéité
• Interventions sur les structures en béton, porteurs, semelles-réfection des
drains périphériques
• Interventions généralisées sur les parties dormantes et huisseries extérieures
interventions généralisées sur le double vitrage
4.3.
A laisser à la fin de la location, les lieux loués dans l’état d’usure
normale avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le
PRENEUR aurait pu y faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité au BAILLEUR.
4.4. A souffrir sans indemnité toutes les grosses réparations ou autres qui
deviendraient utiles ou nécessaires, sauf si ces dernières interviennent pendant
la période d’ouverture de la résidence.
4.5. A ne pouvoir faire aucun changement de distribution ni aucune
modification de quelque nature que ce soit sans avoir reçu préalablement,
l’accord écrit du BAILLEUR, sauf celles nécessités par son activité. Dans ce
dernier cas, le PRENEUR
s’engage à restituer les locaux en fin de bail dans leur distribution d’origine.
4.6. A acquitter, par remboursement, les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généralement toutes les dépenses liées à son exploitation, à l’exception des grosses réparations telles que définies aux articles 605 et 606 du Code Civil qui resteront à la charge du BAILLEUR, et des réparations définies à l’Article 4.2 du présent bail. Toutefois, le BAILLEUR conservera à sa charge les impôts et taxes mis ordinairement à la charge des propriétaires loueurs, notamment l’impôt foncier, les honoraires et frais de syndic.
4.7. Le Bailleur conservera la charge des ses impôts, ainsi que la taxe foncière, déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les charges copropriété réputées non récupérables (celles récupérables étant définies au sens du décret n°87- 713 du 26 août 1987).
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4.8. A acquitter, par remboursement, l’ensemble des charges locatives usuelles
de la copropriété, sauf exception ci-dessus définies, et plus généralement
toutes dépenses locatives nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (eau
et électricité,
entretien des parties communes et espaces verts). En ce qui concerne les charges
locatives, il est toutefois précisé que toute dépense engagée, sans l’accord
express du PRENEUR, restera à la charge exclusive du BAILLEUR.
En particulier, il souscrira une ou plusieurs polices d’assurances
garantissant sa responsabilité professionnelle et les risques locatifs,
notamment incendie, vol, explosion, dégâts des eaux, éléments d’équipements
dissociables, recours des tiers et des voisins, perte d’exploitation.
Il devra justifier de ces assurances et de l’acquit des primes à la première
réquisition du BAILLEUR. Le PRENEUR ne pourra en aucun cas tenir pour
responsable le BAILLEUR de tout vol qui pourrait être commis dans les lieux
loués, et ne pourra réclamer au BAILLEUR aucun dommages et intérêts de ce chef,
sauf si des vices de construction ou anomalies ont déjà été signalés par le
PRENEUR au BAILLEUR, et que ce dernier n’a rien fait.
4.9. Le PRENEUR pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité. Cette installation sera, bien entendu, réalisée aux frais du PRENEUR et entretenue en parfait état.
4.10. A se conformer aux prescriptions des règlements de copropriété et aux
éventuels statuts de l’association syndicale.
4.11. Le preneur fera le nécessaire en vue de demander le classement de la
Résidence en « Résidence de Tourisme » de catégorie minimale 3 étoiles dans les
plus brefs délais, et veillera à ce que ce classement soit maintenu pendant
toute la durée du bail.
En toute hypothèse, il s’engage à proposer à sa clientèle, pendant toute la
durée du bail, les prestations minimales suivantes : accueil et réception,
petits-déjeuners, blanchisserie et fourniture de linge, entretien et nettoyage
des logements, à sa demande.
Locaux communs et services
Ces locaux seront la propriété commune des investisseurs et seront ouverts aux résidents de la résidence et comprendront :
Représentation schématique de l’opération
Conception, Commercialisation, Réalisation RESIDENCE DE TOURISME de 81 lots + services
Propriété d’investisseurs privés
Prise à bail de lots vides
Gestion de la résidence
Aménagements de la Résidence, Accueil, Services, Sous - location
Statut Juridique et Fiscal de la Résidence
Principe du montage de l’opération
Les ventes se réaliseront en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), les investisseurs seront propriétaires des appartements et copropriétaires des locaux communs.
Statut juridique de la Résidence
Résidence de Tourisme 3*** conforme à l’arrêté de 1986
De part le statut les acquéreurs bénéficient des atouts suivants :
Ce maillage est validé dès la signature des actes de ventes
Acquéreur :
Contrat de vente Bail commercial
En VEFA Loyer garanti 11 ans et 9 mois
L’acquéreur sécurise sa rentabilité et simplifie sa gestion grâce au bail commercial. Le professionnalisme de l’exploitant pérennise la rentabilité de l’investissement grâce à une assise financière et une démultiplication de la commercialisation des séjours.
Exploitant Statut fiscal Z.R.R.
- Economie d’impôts de 25 % de l’investissement
-
Limité à 25 000 € pour un couple marié
- Réduction d’impôt
Etalée sur 6 ans
De son côté le BAILLEUR :
4.12. S’oblige à maintenir l’immeuble assuré contre l’incendie à ses frais (par
le biais du syndic de copropriété).
4.13. S’oblige à maintenir l’immeuble conforme aux normes en vigueur.
4.14. Autorise le PRENEUR à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de
son commerce tel que défini ci-dessus et à céder son bail, après avoir informé
le BAILLEUR.
4.15. Autorise par ailleurs, le PRENEUR, à sous-louer meublés, les locaux objet
du présent bail, à tout sous-locataire, même exerçant les mêmes activités que le
PRENEUR telles que définies ci avant.
4.16. S’acquitter de toute cotisation à une association syndicale ou association
de copropriété.
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4.17. Conserve à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs, taxe
foncières et charges de copropriété relatives aux grosses réparations définies à
l’article 605 et 606 du Code Civil, les réparations énumérées à l’article 4.2 du
présent bail, ainsi que l’assurance des murs et les honoraires et frais de
syndic.
ARTICLE 5 – PRIX DU LOYER
Le présent bail est consenti et accepté moyennant le loyer annuel suivant :
1. Un loyer en numéraire de __________ Euros HT assujetti à la TVA au taux en
vigueur (actuellement 5,5 %) par l’option du Bailleur en conformité de l’article
293F du C.G.I.
Il sera payable par échéances trimestrielles à terme échu et au plus tard le 15
du mois suivant le trimestre échu suite à prise à bail soit une première
échéance au 15-04-2006.
A cette échéance, le preneur acquittera le loyer afférent à la période courue
depuis la prise d’effet du bail jusqu’à cette date au prorata temporis sur la
base du loyer annuel.
2. Un loyer en nature consistant en l’attribution de 1 semaine d’ occupation au
choix du bailleur pendant les périodes d’ouverture de la résidence.
D’un commun accord, les parties conviennent d’indexer le loyer en numéraire
ci-dessus, tous les 3 ans de la manière suivante :
De convention expresse, le loyer sus visé sera révisé tous les trois ans, en
fonction de la moyenne des trois années de l’indice du coût de la construction
publiée par l’INSEE et plafonnée à 2% l’an. L’indice de base à retenir est celui
du trimestre de livraison.
De convention expresse, s’il intervenait une mesure gouvernementale de
limitation des prix, le jeux de l’indexation respecterait la mesure
administrative.
Le BAILLEUR et le PRENEUR entendent soumettre le loyer du présent bail au régime
de la TVA. Le BAILLEUR déclare expressément opter pour l’assujettissement à la
TVA et renoncer à la franchise de base (actuellement de 76.300 Euros).
Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :
• Soit du fait ou d’une faute du BAILLEUR
• Soit de l’apparition de désordres de nature décennale,
• Soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que
incendie de l’immeuble etc…) affectant le bien et ne permettant pas une
occupation effective et normale, après la date de livraison ,
Le loyer défini ci-avant ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du
trouble de jouissance.
Conditions particulières
La stipulation du loyer en nature étant une condition déterminante du présent
bail, le BAILLEUR ne pourra prétendre à aucune indemnité à son profit, ni à
aucun droit de report dans le cas où il n’utiliserait pas la totalité des droits
de séjour résultant de cette fraction de loyer.
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Le BAILLEUR s’engage à quittancer la facture annuelle de loyer afférente à son
droit de séjour sur la base du tarif public qui sera établie pour son compte par
le PRENEUR.
Ces factures seront majorées de la TVA au taux en vigueur et pourront être
compensées entre elles.
Les séjours sont au minimum d’une semaine et commencent le samedi à partir de
16h00 et se terminent le samedi suivant à 10h00.
Réservation de séjours
Le BAILLEUR devra chaque année notifier par lettre au PRENEUR les dates à
laquelle il entend user de son droit d’occupation :
Avant le 1er Septembre pour les séjours de la saison d’hiver Avant le 15 Févier
pour les séjours de la saison d’été
Dans ce cas, il devient locataire de son PRENEUR et cette utilisation doit
obligatoirement être payante.
Si pour une raison ou pour une autre, le BAILLEUR n’avait pas reçu les documents
prévus au paragraphe précédent, il lui appartiendrait d’en prévenir le PRENEUR
au plus tard 10 jours avant les dates limites de notification définies
ci-dessus.
A défaut d’avoir manifesté son choix dans les délais, le BAILLEUR ne pourra
exercer ses droits de séjour qu’en fonction des disponibilités selon les saisons
et les secteurs qui lui seront indiqués par le PRENEUR.
Il en sera de même en cas de changement après les dates limites. Pour toute
demande de modification, le BAILLEUR devra acquitter au PRENEUR des frais de
dossier dont le montant sera fixé annuellement.
Toutes semaines réservées et non utilisées seront comptabilisées comme ayant été
consommées.
Confirmation de séjours
Le PRENEUR fera parvenir au BAILLEUR le bon de confirmation des séjours en lui
confirmant les différentes dates de ses séjours. Des frais de dossier de 50
Euros TTc par année civile seront déduits des loyers du troisième trimestre, en
cas de confirmation écrite du séjour.
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Modalités d’occupation
Pendant la période d’ouverture fixée chaque année par le PRENEUR, le BAILLEUR
bénéficiera, comme les locataires du PRENEUR, des prestations fournies à la
clientèle du PRENEUR et non comprises dans le tarif public utilisé pour
l’évaluation des droits de séjour à savoir :
Accueil
Fourniture du linge
Nettoyage de l’appartement une fois par semaine, tout nettoyage supplémentaire
donnant lieu à facturation.
Il pourra également bénéficier selon les tarifs en vigueur des autres services
offerts par le PRENEUR à ses locataires.
L’ensemble de ces prestations seront précisément définies chaque année et
portées à la connaissance du BAILLEUR, étant entendu que la nature et le choix
de ces prestations pourront être modifiés en fonction des besoins ou de
l’utilité du PRENEUR.
Pendant la période d’occupation, le BAILLEUR sera soumis aux mêmes obligations
que tout autre locataire de la Résidence notamment en ce qui concerne le
règlement intérieur et les dommages qui pourraient être causés aux installations
et au matériel mis à sa disposition.
Le BAILLEUR s’acquittera de l’ensemble des prestations facturées par le PRENEUR
dans le cadre des services annexes, éventuellement utilisés par le BAILLEUR
pendant son séjour (linge, téléphone, ainsi que les frais de nettoyage ou de
remise en état dus par lui du fait de son occupation et constatés par l’état des
lieux prévu par le fonctionnement de la Résidence).
En cas de dépassement du « crédit vacances » établi, le BAILLEUR s’engage à en
régler la différence au PRENEUR.
Il est ici rappelé, en application de la condition particulière de l’article 5
du bail commercial, la stipulation du loyer en nature étant une condition
déterminante du bail, le BAILLEUR ne pourra prétendre à aucune indemnité à son
profit, ni droit de report dans le cas où il n’utiliserait pas la totalité des
droits de séjour résultant de cette fraction de loyer.
ARTICLE 6 – DESIGNATION
6.1 – de l’opération : Résidence « LE MARIALE », Commune de Lourdes
6.2 – des biens : Appartements N°sur plan
N° sur copropriété
Surface
Nbre de couchages
ARTICLE 7 – REGLEMENT DES LOYERS
Le BAILLEUR s’engage à quittancer la facture du loyer TTC qui sera établie pour
son compte par le PRENEUR.
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ARTICLE 8 – CLAUSES RESOLUTOIRES
8.1 Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle
il n’aurait pas été consenti le BAILLEUR donne mandat irrévocable au PRENEUR ou
à toute autre personne indiquée par celui-ci, de le représenter aux assemblées
de
copropriétaires.
A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux assemblées, donner un
pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera, avec
mandat pour prendre part aux délibérations en ses lieu et place, dans l’intérêt
commun du mandant et du mandataire afin de conserver à l’immeuble sa
destination.
Le mandataire devra rendre compte de l’exécution de son mandat à la première
réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu’en cas de faute
grave du mandataire dans l’exercice de sa mission. A défaut pour le BAILLEUR, de
consentir
pareil mandat et quinze jours après sommation de le faire, contenant mention de
la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein
droit si bon semble au PRENEUR, le BAILLEUR devant supporter toutes les
conséquences qui en résulteraient, et notamment le non paiement par le PRENEUR
des charges de copropriété dont le BAILLEUR deviendra redevable à la
copropriété.
Toute fois, il est convenu que le BAILLEUR ne donnera pas mandat au PRENEUR de
le représenter aux assemblées où l’ordre du jour porterait sur des travaux
devant être pris en charge par le propriétaire.
8.2 Il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes, qu’à
défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une
seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une
sommation d’exécuter, contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention
d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra judiciaire et
resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon lui semble
au BAILLEUR, à charge pour ce dernier de notifier sa résiliation par lettre
recommandée AR dans les 15 jours de la
prise d’effet de cette dernière.
Si dans ce cas, le PRENEUR se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour
l’y contraindre par une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal
de Grande Instance dans le ressort duquel sont constitués les locaux objet du
bail, statuant
en la forme des référés, lequel reçoit expressément compétence au terme des
présentes.
Cette ordonnance sera susceptible d’appel.
Tous frais de procédure, de poursuite, d’honoraires et débours d’auxiliaire de
justice ou de mesures conservatoires resteront à la charge du PRENEUR.
En cas de revente ou de cession de son bien en cours d’exécution du présent
bail, le BAILLEUR s’engage à transférer sur son acquéreur les droits et
obligations résultant du présent contrat.
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ARTICLE 9 – FRAIS
Les droits de timbre et d’enregistrement relatifs au présent bail soit ………….
Euro HT
seront acquittés par le bailleur qui s’y oblige à la signature des actes.
ARTICLE 10 – ELECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution des présentes et notamment pour la signification de tous actes
extrajudiciaires ou de poursuite, le PRENEUR fait élection de domicile dans les
lieux loués.
ARTICLE 11 – ATTRIBUTION DE JURIDICTION
Pour tous litiges pouvant naître de l’interprétation ou de l’exécution des
clauses du présent bail, il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux du
lieu de la situation de l’immeuble.
Fait à
Le
En deux exemplaires
LE BAILLEUR LE PRENEUR
Types de placement
Pour permettre à certains investisseurs de profiter au mieux de leur investissement, le gestionnaire, propose en exclusivité, une formule n’enlevant rien aux atouts fiscaux du montage mais permettant un arbitrage entre « la rentabilité », « le plaisir » ou « les vacances ».
Le bail
Rentabilité maximum 4.4 % : 1 semaine d’occupation par an au libre choix de l’investisseur
Planning Prévisionnel
Date de livraison
La date de livraison prévisionnelle de l’ensemble des appartements est fixée en décembre 2005.
Planning pour livraison décembre 2005
• Consultation des entreprises ..............................................mai
2005
• Commercialisation ............................................................
juin 2005
• Travaux
...........................................................................
juillet 2005
• Livraison exploitation
........................................................ décembre 2005
Les Atouts du Produit
Contenu général
81 logements répartis en R+9
Chaque appartement offre des prestations haut de gammes spécialement étudiées pour votre confort.
| Typologie | Nombre d’occupants | Quantité | Prix, à partir de € HT | Rentabilité brute Maxi* |
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| Studio | 2/4 | 23 | 40 000 | 4.40 % |
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| T2 | 4/6 | 57 | 92 500 | 4.40 % |
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| Total | 63 | |||
Localisation du projet
Lourdes se situe au coeur des Pyrénées, blottie dans un bassin de verdure et appuyée sur les premiers contreforts pyrénéens.
Qualité de la construction
Nos clients investiront ici dans des appartements parfaitement adaptés à la demande touristique sur des courts et moyens séjours.
Tous les logements disposent d’un coin cuisine avec four et plaque chauffante et d’un salon clair et spacieux.
Polyvalence du produit
La polyvalence du produit adapté soit aux séjours familiaux soit aux séjours de groupes, été comme hiver, offre à l’exploitant un outil de travail souple et adapté à toutes les demandes. C’est un gage notoire de rentabilité pour l’investisseur.
Atout du produit sur le plan fiscal et patrimonial
Financement HT de l’acquisition
Une semaine d’occupation gratuite offerte
Défiscalisation – ZRR – Demessine (déduction fiscale de 25 % du prix HT avec
un maximum de
25 000 € ( sur 6 ans).
Les + du produit
RESIDENCE DE TOURISME CLASSEE EN ZONE DE REVITALISATION RURALE
Les Résidences de Tourisme Classées situées en zone de Revitalisation Rurale
bénéficient d’un
nouveau régime fiscal de faveur.
« La Résidence le Mariale » entre dans le champ d’application de ce régime.