RESIDENCE DU CHAT PERCHE à CERGY

Résidence para-hôtelière

SITUATION : Ville nouvelle créée au début des années 70, préfecture du Val d’Oise (95), Cergy constitue un important centre économique, administratif, et s’impose aussi en tant que ville universitaire (20.000 étudiants accueillis chaque année). Elle compte environ une trentaine d’établissements d’enseignement supérieur : Université de Cergy-Pontoise, ESSEC, ENSEA, EISTI...
La résidence étudiante du Chat Perché se trouve 4 bis rue de la Parabole dans le quartier de Cergy Saint-Christophe. Elle jouxte le parc du Chat Perché et se situe à proximité des principaux établissements d’enseignement. Elle bénéficie de toutes les commodités : centre commercial, multiplexe, gare et station RER sont à 500 m environ. La résidence, desservie par les lignes de bus, est proche de nombreux équipements sportifs (piscine, golf ...).

IMMEUBLE : Construite en 1988-89, la résidence comprend un rez de chaussée et 1er étage, elle propose 58 studios et 2 T2, entièrement rénovés en 2004. D’une surface allant de 16 à 30 m2, les appartements sont entièrement meublés et équipés de façon pratique et fonctionnelle [kitchenette, bureau/bibiothèque, armoire(s) penderie(s)]. La résidence comporte une cafétéria et une laverie automatique et est agrémentée de jardins et terrasses. Chaque logement dispose d’un parking extérieur.

PRIX : Les prix HT, hors parking et hors frais de notaire et hypothèque, sont compris entre 40 184 E H.T et 101 735 E H.T

LIVRAISON : En exploitation

Située à moins de 50 km de Paris, Cergy s’impose comme un pôle de 1er plan tant au niveau économique qu’universitaire. Bâtie au coeur de la boucle de l’Oise, la ville avec ses 2.000 hectares d’espaces verts et de loisirs, ses constructions contemporaines intégrées aux paysages ruraux, offre un cadre de vie agréable. La jeunesse de sa population (44 % des habitants ont moins de 25 ans) conduit l’agglomération a faire preuve de dynamisme dans le domaine de la culture et du sport.

La société SGCR-Chat Perché (filiale à 100 % de la SGCR) assurera l’exploitation de la Résidence. La SGCR, société au capital de 300 000 euros, est spécialisée dans la gestion de résidences-services et para-hôtelières haut de gamme, et gère actuellement une quinzaine de résidences dans toute la France. La résidence sera gérée en partenariat avec la SIT. Cette société de gestion immobilière implantée dans les principales villes du grand sud et en Ile de France assure la gestion de 4500 appartements. Le SLE (Service Logement Etudiant) assurera également le remplissage de la résidence.
La SGCR-Chat Perché prendra à bail l’ensemble des appartements de la résidence pour une première période de 11 ans et 11 mois. La rentabilité servie est de 6 % H.T. du montant de l’investissement H.T. La SGCR est caution solidaire des engagements de sa filiale.

Les ventes sont réalisées en “ achevé ”.

A – Au regard de la TVA :

L’immeuble ayant plus de cinq ans, le bien acquis n’est pas soumis à TVA. Il n’y a donc pas de TVA à financer en sus du montant de l’investissement, hors TVA sur frais d’acquisition. Pour les investissements en statut LMP, les investisseurs doivent opter pour un régime les assujettissant de plein droit à la TVA (régime simplifié d’imposition avec assujettissement à la TVA).

B – Au regard de l’impôt sur le revenu :

Acquisition en meublé (revenu BIC) : la pratique des amortissements différés permet de gommer en partie les revenus de l’opération ;

2 orientations possibles :

a) Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel = CA < 23 000 d'euros TTC/an) : les déficits de l’opération sont reportables sur les revenus de même nature : BIC non professionnels.
b) Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel = CA > 23 000 d'euros TTC/an) : les déficits de l’opération sont reportables sur le revenu global.

Synthèse :

L’importance du pôle universitaire de Cergy-Pontoise assure une très forte demande locative.

La situation de la résidence, les qualités intrinsèques du bâtiment et un prix de vente particulièrement compétitif pérennisent la valeur patrimoniale de l’ensemble.

L’étroite relation entre la SGCR, la SIT et le SLE et le savoir faire de l’exploitant sécurisent l’exploitation à long terme.

La résidence étant livrée, un investissement LMP permet une défiscalisation sur les revenus 2004.

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