Bail Goélia le Hameau des 4 Vallées - Saint François Longchamp

Bail Goélia le Hameau des 4 Vallées, Saint-François Longchamp,
- projet du 10/01/2005 -

BAIL COMMERCIAL par :

Madame Monsieur

Agissant ci-après solidairement entre eux sous la dénomination “LE BAILLEUR”.

AU PROFIT de :

La société d’exploitation “////////// GESTION”, filiale du Groupe ////////// , agissant sous la marque commerciale “////////// ”, ////////// , rue ////////// SARL au Capital de ////////// euros, immatriculée au RCS d’////////// , laquelle pourra se substituer une société filiale dont elle détiendra la majorité du capital.

Représentée par Monsieur ////////// , Gérant de ladite Société.

Cette société sera ci-après dénommée “ LE PRENEUR “.

ARTICLE 1 - ENGAGEMENT DE LOCATION

“ LE BAILLEUR” donne à Bail Commercial pour une durée irrévocable de 9 ans au “PRENEUR” qui accepte, conformément aux dispositions du Décret N° 53-960 du 30 Septembre 1953 et celles des textes ultérieurs par lesquels il a été modifié et complété, les locaux ci-après désignés à l’ARTICLE 7 et les quote-parts des parties communes, générales et particulières attachées à ces locaux, y compris celles afférentes aux éléments d’équipement.

Cet immeuble, Résidence de Tourisme soumise au statut de la copropriété, est situé dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) dont la liste est établie par le décret n° 96-119 du 14 février 1996.

Le “PRENEUR” déclare avoir pris connaissance du descriptif, de la désignation et de la consistance de ces lieux.

ARTICLE 2 - PRISE D’EFFET ET DUREE DU BAIL

La date de prise d’effet du présent Bail est fixée au quinzième jour suivant la date d’établissement du procès-verbal de réception et de remise des clés par “LE BAILLEUR” des locaux, date prévisionnellement fixée au lundi 4 décembre 2006 pour un ameublement et une ouverture au public le samedi 16 décembre 2006, étant entendu que les sommes dûes à l’acte de vente auront été intégralement acquittées.

Dans le cas où la régularisation de la vente par acte authentique interviendrait postérieurement à la date de l’achèvement de l’immeuble, la date de prise d’effet du Bail serait fixée au lendemain du 15° jour suivant la signature de l’acte authentique, la date de signature de cet acte devant être préalablement notifiée au Planning Central, et les clés devant avoir été remises au “ PRENEUR “.

Le Bail portera sur une période d’une durée minimale de 9 ans, de la prise d’effet du bail au 30 avril suivant la neuvième année entière et consécutive de location, terme prévisionnellement fixé au 30 avril 2015.

Par la suite, le présent bail sera renouvelable par périodes de 3 ans, par tacite reconduction.

Compte tenu de la spécificité d’exploitation en Résidence de Tourisme, en particulier de la nécessité d’organiser la commercialisation des séjours 1 an à l’avance auprès des Tour Opérateurs français et étrangers, le délai de préavis pour congé ou renouvellement de bail est porté à 12 mois au lieu des 6 mois usuels.

ARTICLE 3 - DESTINATION DES LIEUX

Il est précisé que “LE PRENEUR” entend exercer dans les locaux faisant l’objet du présent Bail, de même que les locaux similaires du même immeuble qu’il a déjà loué ou dont il va procéder à la location, une activité d’exploitation de “RESIDENCE DE TOURISME CLASSEE 3* ”, exploitation para-hôtelière consistant en la location meublée desdits locaux pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations para-hôtelières à sa clientèle.

Cette activité soumise à la TVA répond aux dispositions de l’Arrêté du Ministère du Tourisme du 14/02/1986.

En conséquence le “PRENEUR” bénéficiera de la jouissance des parties communes et éléments d’équipements collectifs de l’ensemble immobilier, pendant toute la durée de l’exploitation sous forme de Résidence de Tourisme Classée. Le “PRENEUR” s’oblige à garnir les lieux loués du mobilier nécessaire pour consentir des sous-locations en meublé. Il fera son affaire de l’entretien courant de ce mobilier. Au terme du bail, dans l’hypothèse ou le “BAILLEUR” ne souhaiterait pas renouveler celui-ci, il est expressément convenu ce qui suit :

- le “PRENEUR” s’oblige à céder au profit du “BAILLEUR”, l’ensemble du mobilier et des équipements garnissant le logement.

- le “BAILLEUR” s’engage en contrepartie, irrévocablement, à acquérir lesdits mobilier et à verser au Preneur une indemnité égale au dernier trimestre de loyers.

ARTICLE 4 - CONDITIONS

Le présent Bail est fait et accepté aux conditions suivantes :

“LE PRENEUR” s’oblige :

1° - à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée en jouissance.

2° - à faire assurer et maintenir assurés pendant toute la durée du Bail, contre l’incendie, le vol, et le dégâts des eaux, par une compagnie notoirement solvable, le logement et le mobilier garnissant les lieux loués, ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins, d’en payer ponctuellement les primes et de justifier du tout à première réquisition du “BAILLEUR” ; ce faisant, le “PRENEUR” agira tant pour le compte du “BAILLEUR” que pour son propre compte et en tout état de cause, il bénéficiera seul des indemnités de toute nature qui pourraient lui être versées.

3° - à se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété.

4° - à entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant le cours du Bail. Toutefois, les réparations suivantes seraient à la charge exclusive du “BAILLEUR”, si elles n’étaient pas couvertes par les garanties biennale et décennale :

- ravalement et peinture des façades, reprise des bardages, charpentes, couvertures et étanchéité.

- interventions sur les structures du bâtiment.

- interventions généralisées sur les huisseries et doubles vitrages.

- mises aux normes techniques de l’immeuble.

5 ° - à laisser à la fin de la location les lieux loués dans l’état d’usure normale avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que “LE PRENEUR” aurait pu y faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité au “BAILLEUR”.

6° - à ne pouvoir faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque nature que ce soit, sauf celles nécessitées par son activité, sans avoir reçu préalablement l’accord écrit du “BAILLEUR”.

7° - à acquitter toutes dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (eau, électricité, charges locatives de copropriété, etc...), “LE BAILLEUR” conservant à sa charge les dépenses dites “non récupérables” supportées légalement par les propriétaires, en particulier les honoraires de Syndic et la taxe foncière.

En ce qui concerne les charges de copropriété, il est toutefois précisé que toute dépense locative engagée par “LE BAILLEUR”, sans l’accord exprès du “PRENEUR”, restera à la charge exclusive du “BAILLEUR”.

De son côté, “LE BAILLEUR” :

8° - autorise “LE PRENEUR” à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son commerce, et à céder son Bail librement à des cessionnaires notoirement solvables, notamment en proposant différents services commerciaux accessoires (locations et services divers), tant à partir des locaux privatifs que des locaux communs de la résidence.

9° - autorise “LE PRENEUR” à sous-louer les locaux objet du présent Bail à tout sous-locataire exerçant les mêmes activités que “LE PRENEUR” telles que définies à l’ARTICLE 3 ci avant.

“LE BAILLEUR” renonce expressément au bénéfice des dispositions de l’article 21 alinéa 2 et 3 du décret du 30 Septembre 1953 et en conséquence dispense “LE PRENEUR” à l’appeler à concourir à tous actes de sous-locations consentis à ce titre.

10° - autorise “LE PRENEUR” et en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu contre la Société venderesse, de toutes les garanties de vente et de construction, telles que les garanties biennale et décennale, auxquelles cette société est tenue et à mettre en jeu également l’assurance “Dommages-Ouvrages”. Dans ce cas, les indemnités versées seront encaissées par “LE PRENEUR” qui aura la charge de faire exécuter les travaux.

En tant que de besoin “LE BAILLEUR” s’engage à signer tous les actes nécessaires à la mise en oeuvre de la présente stipulation.

ARTICLE 5 – PAIEMENT ET INDEXATION DU LOYER

Le "BAILLEUR», conformément à l’article 293 F du Code Général des Impôts déclare expressément opter pour l’assujettissement à TVA et renoncer à la franchise de base. Le présent Bail est donc consenti moyennant un loyer annuel TTC assujetti à la TVA aux taux en vigueur, payable pour partie en numéraire et pour partie en nature, par la mise en disposition du "BAILLEUR" de droits de séjour (crédit-vacances).

D’un commun accord entre "LE PRENEUR" et "LE BAILLEUR" , il est expressément stipulé que le loyer fera l’objet d’une révision triennale sur la base de l’indice INSEE de la Construction, à hauteur de 100% de la variation de l’indice, et ceci pour la première fois le 1er janvier suivant la première période triennale. L’indice de référence sera celui du 3°trimestre 2006.

La partie en numéraire sera payée trimestriellement et d’avance les 31/01, 30/4, 31/07, 31/10. Afin de faciliter la montée en charge de l’exploitation, le " PRENEUR " bénéficiera d’une franchise de loyers d’un trimestre, de sorte que le premier versement interviendra le 31 janvier

La partie en nature consistera en la mise à disposition du "BAILLEUR" , de ses ascendants ou descendants, d’un crédit-vacances utilisable dans son logement, ou le cas échéant dans un logement du catalogue du "PRENEUR" , selon les modalités précisées à l’ARTICLE 6 ci-après.

Pour les déclarations fiscales du "BAILLEUR", le loyer en nature sera évalué en attribuant à chacune des périodes utilisées par le "BAILLEUR" , la valeur résultant du tarif public pratiqué chaque année par "LE PRENEUR" , moins 25 % (conformément à l’instruction fiscale du 09 juillet 1991).

ARTICLE 6 – ORGANISATION DU DROIT DE SEJOUR LIE AU LOYER EN NATURE

a) Droits de séjour du "BAILLEUR"

Il sera mis à la disposition du "BAILLEUR" un budget vacances annuel utilisable dans la Résidence Goélia le Hameau des 4 Vallées de Saint-François Longchamp, dont la consommation sera évaluée sur la base des prix de location affichés, hors offres spéciales et promotions. Ce budget sera consommable pour toutes les périodes, avec au maximum une seule semaine durant les vacances scolaires de février et de fin d’année (Noël et Jour de l’An).

Sous réserve de disponibilités, ce budget vacances pourra être utilisé dans d’autres sites gérés par Goélia. Ces demandes d’échange donneront lieu à l’application de frais de dossier à hauteur de 20% du prix public, avec un minimum de 100 euros HT de frais de dossier.

La stipulation du loyer en nature étant une condition déterminante du présent bail "LE BAILLEUR" ne pourra prétendre à aucune indemnité à son profit, ni droit de report, dans le cas où il n’utiliserait pas dans l’année la totalité de ses droits de séjour.

b) Modalités d’utilisation

"LE BAILLEUR" devra, chaque année, notifier au "PRENEUR" les dates auxquelles il entend user de son droit d’occupation, cette notification intervenant avant le 31/08 pour la saison hivernale (01/11 – 30/04), et avant le 31/01 pour la saison estivale (01/05 – 31/10).

Pour des sites autres que Saint-François Longchamp, cette notification pourra intervenir jusqu’au 31/10 pour la saison hivernale et jusqu’au 30 avril pour la saison estivale.

Cette notification sera adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au Planning Central qui confirmera le séjour par l’envoi d’un bulletin de réservation.

En ce qui concerne les vacances scolaires de février, si la zone géographique ou est domicilié le “BAILLEUR” comporte deux semaines possibles de vacances, le “PRENEUR” pourra demander au “BAILLEUR” l’utilisation d’une semaine plutôt qu’une autre, afin de tenir compte notamment des conventions commerciales conclues par le “PRENEUR” auprès de Tour Opérateurs étrangers.

Toute demande effectuée dans les délais requis pour un séjour à Aussois sera satisfaite. S’il ne pouvait être satisfait aux demandes d’utilisation du budget-vacances dans un autre site, "LE PRENEUR" s’engage à proposer d’autres dates dans le site retenu, ou un séjour dans un site équivalent.

Les séjours s’effectueront aux mêmes conditions et charges que pour les clients de la résidence, sauf conditions particulières.

Les séjours personnels du "BAILLEUR" s’effectueront toujours du samedi au samedi (arrivée entre 15 heures et 19 heures, départ avant 10 heures) , sauf accord exprès écrit du "PRENEUR".

"LE BAILLEUR" bénéficiera comme les locataires du "PRENEUR" des prestations fournies par celui-ci à sa clientèle, mais devra acquitter le prix des services optionnels (ménage quotidien, location de draps, laverie automatique…) .

ARTICLE 7 – DESIGNATION DES LOCAUX LOUES

Saint-François Longchamp Résidence le Hameau des 4 Vallées.

Lot n° de l’état descriptif de division

avec tous ses lots annexes éventuels

ARTICLE 8 – PRIX DU LOYER

1 ° - Loyer annuel en numéraire

Loyer annuel TTC de euros , soit euros HT au taux de 5,5%, avec le cas échéant un supplément de loyer annuel de euros par place de stationnement couverte, soit euros HT au taux de 19,60%.

2 ° - Loyer annuel en nature

Budget vacances annuel TTC de euros, soit euros HT au taux de 5,5% utilisables de la manière indiquée à l’article 6 ci-dessus.

Ces loyers seront calculés prorata temporis entre la date de prise d’effet du Bail et le 31 Décembre suivant.

De convention expresse entre les parties, le règlement du loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l’activité touristique ou ne permettant pas une occupation effective et normale du logement pendant la saison touristique (tels que tremblements de terre, catastrophes naturelles, émeutes, état de guerre ou de siège, incendie de l’immeuble, etc.). Dans ce cas, le loyer versé par "LE PRENEUR" sera égal à 80% du Revenu Brut d’Exploitation encaissé auprès des vacanciers ayant pu effectuer leur séjour dans les logements objet du présent Bail en dépit des troubles de jouissances.

Une modification des impôts et taxes en vigueur à la signature des actes notariés sera sans incidence sur le montant des loyers ttc versés au “ BAILLEUR “, lesquels seront indexés chaque année dans les conditions prévues à l’article 5 (“paiement et révision du loyer”).

"LE BAILLEUR" s’engage à quittancer par trimestre civil échu de location la facture annuelle du loyer total qui sera établie pour son compte par "LE PRENEUR".

ARTICLE 9 - CLUB //////////

9-1 - Séjours

Des conditions préférentielles de séjour, pour des périodes excédant le droit de séjour défini à l’Article 6a, sont réservés au “BAILLEUR” pour son seul usage personnel, ou celui de ses ascendants ou descendants :

- RESIDENCE SAINT-FRANCOIS LONGCHAMP : remise 20 % TTC du prix public TTC

- RESIDENCES DU CATALOGUE ////////// : remise minimale de 10% sur le prix public TTC.

9-2 - Remontées mécaniques.

“LE BAILLEUR” s’oblige , pour ses séjours personnels, à réserver et payer ses forfaits remontées mécaniques auprès du “PRENEUR”, sans aucune majoration de tarif par rapport aux prix pratiqués en station. En contrepartie, “LE PRENEUR” tiendra à disposition du “BAILLEUR” ses forfaits à la réception dès l’arrivée de ce dernier et fera bénéficier le “BAILLEUR” d’avantages exclusifs à définir selon les cas (par exemple, mise à disposition gracieuse selon les saisons de draps et/ou téléviseurs en cas de pré-réservation de remontées mécaniques ). Compte tenu des volumes d’achat de remontées mécaniques que doit effectuer le “PRENEUR”, cette obligation est une condition déterminante du présent bail.

ARTICLE 10- CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti, le “BAILLEUR” donne mandat irrévocable au “PRENEUR” ou à toute autre personne indiquée par celui-ci de le représenter aux assemblées de copropriétaires, si le “BAILLEUR , ses ascendants ou descendants ne sont pas présents à l’ouverture de l’Assemblée. S’il est présent, le “BAILLEUR” s’interdit toute décision augmentant les charges locatives sans l’accord du “PRENEUR”.

Par ailleurs, il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule des clauses du Bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant par le BAILLEUR de son intention d’utiliser le bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra-judiciaire et resté infructueux, le présent Bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, sans qu’il soit besoin de formuler une demande en justice. Dans le cas où le PRENEUR se refuserait à quitter les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le magistrat compétent.

Tous les frais de recouvrement, commandements ou sommations, y compris les frais judiciaires seront à la charge du PRENEUR.

ARTICLE 11 - FRAIS

Les parties dispensent les présentes de la formalité de l’enregistrement. Si l’une des parties l’exigeait, les frais résultant seraient à sa charge.

ARTICLE 12 - ELECTION DE DOMICILE

Pour l’entière exécution des présentes, les parties font élection de domicile, à savoir :

- “LE BAILLEUR”, en son domicile sus-indiqué,

- Et “LE PRENEUR”, en son siège social également sus-indiqué.

ARTICLE 13 - ATTRIBUTION DE JURIDICTION

Pour les litiges pouvant naître de l’interprétation ou de l’exécution des clauses du présent Bail, il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu de situation de l’immeuble loué.

Fait à en triple exemplaires, le .

Pour le BAILLEUR Pour le PRENEUR

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