Un des derniers régimes fiscaux permettant de défiscaliser le revenu global mais également les revenus de l'opération, tout en bénéficiant de règles très avantageuses en terme de transmission et d'imposition des plus-values. Toutefois, il reste réservé à des investisseurs ayant la possibilité de faire un ou des investissements suffisants pour atteindre le seuil de 23 000 Euros T.T.C. de loyer annuel.

Ce statut fiscal présente de nombreux avantages et permet de répondre à différents objectifs :

- Diversification des placements
- Réalisation d’économies d’impôts
- Constitution de revenus importants et réguliers
- Constitution d’un patrimoine immobilier pouvant être exonéré d’ISF
- Transmission patrimoniale

Principe de fonctionnement

Les frais d'acquisition, (honoraires, frais de montage, droit d'enregistrement, commissions), les charges de gestion (expert-comptable, conseil juridique, etc.) soient environ 15% de l'investissement total peuvent être imputés sur un seul exercice, l'année de l'acquisition. Le déficit fiscal constaté vient en déduction des autres revenus imposables du loueur.
Ce report génère donc une économie d'impôt proportionnelle à la tranche marginale d'imposition.
L’objectif étant d’accroître le déficit fiscal, l’acquisition du bien est en général financée par un montant de crédit important, en général de type in fine.

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Panorama des réalisations

Fiscalité

Lorsque les recettes perçues sont supérieures au dépenses, les amortissements des biens immobiliers et mobiliers sont pris en compte comme charges, mais ne contribuent pas au déficit fiscal.
Ils permettent de ramener les résultat d’exploitation à zéro et génèrent une exonération d’impôts.

- L’immeuble (hors terrain) est amorti selon la règle des amortissements différés (1) sur une durée comprise entre 20 et 30 ans .
- Le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés (1) sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.
(1) Les amortissements sont constatés au niveau comptable tous les ans, par contre fiscalement ils ne sont imputables qu’à hauteur du loyer diminué des autres charges, l’excédent étant reportable sans limitation de durée.

Structure Juridique et fiscale

Régime des BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux)
EURL, SARL de famille ou en nom propre permettant une imposition des résultats BIC à L'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques)

Avantages complémentaires :

Récupération de la TVA - L'investissement dans une résidence de loisirs permet de bénéficier du remboursement de la TVA sur le prix de l'acquisition, soit 19.6%, dont le montant est progressivement acquis sur une période de 20 ans.

Fiscalité sur la transmission
Les héritiers du Loueur en Meublé Professionnel bénéficient du régime de faveur prévu dans le cadre des transmissions d'entreprises. Pour le paiement des droits de succession, il est prévu un différé de 5 ans, puis un fractionnement sur les 10 années suivantes, dans les deux cas un taux d'intérêt très avantageux est appliqué (1.1%).

Fiscalité sur les plus values
Lorsque l'activité de Loueur en Meublé Professionnel a été exercée pendant plus de 5 ans et que les
recettes annuelles sont inférieures à 1 million de francs, les plus values dégagées lors de la cession
(vente, reprise pour un usage personnel…) sont exonérées d'impôt.

Impôt de solidarité sur la fortune
Les biens meublés sont considérés comme des biens professionnels, non imposables à l'ISF, dès lors que le foyer fiscal ne percevra pas d'autres recettes professionnelles, dans la limite de 50% de ses revenus, le Loueur en Meublé Professionnel sera exonéré de cet impôt.

Textes de référence
• Art 151 septies du CGI Article qui précise le statut de LMP. • Art 39 C du CGI et 31 de l'annexe II du CGI Articles qui indiquent les règles à suivre en matière d'amortissement. • Rep ministérielle JOAN du 21 mai 1990 Précisions sur les possibilités d'exonération des droits de mutation à titre gratuit pour les LMP. • Rep ministérielle JOAN du 3 août 1992 Précisions relatives au nombre de logements nécessaires au statut du LMP. • Instruction du 1er août 1996 (BOI 4-A-796) Instruction qui exclut du statut de LMP les hébergements offrant des services dépassant la simple jouissance d'un bien. • Instruction du 11 février 1988 (BODGI 4-F-183) Précisions relatives à l'exonération de plus-values au bout de 5 ans. • Loi de finances pour 1999 Loi n° 98-1 266 du 30 décembre 1998 (JO du 31 décembre p 20 050) restreignant les possibilités d'exonération à l'ISF pour les LMP.

Structure Juridique et fiscale

Régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)
EURL, SARL de famille ou en nom propre permettant une imposition des résultats BIC à l'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques)

Incidences comptables

- Pendant la durée du prêt
Déductibilité des intérêts d'emprunts
Déductibilité des frais divers (taxes foncières)
Déductibilité des amortissements soit 3,3 % par an pendant 30 ans pour l'immobilier et
20 % par an pendant 5 ans pour le mobilier.
Ces amortissements sont différés car non imputables au titre du bénéfice BIC

- Après la fin du prêt
Imputation chaque année des amortissements différés à dû concurrence des loyers nets perçus (BIC = 0)

Incidences fiscales

- Année de l'acquisition : Récupération de la TVA sur l'acquisition
- Pendant la durée du prêt : Imputation sur les revenus locatifs d'un déficit issu de la déduction des frais et intérêts d'emprunt sur les loyers nets encaissés (loyers entièrement défiscalisés).
- Après la fin du prêt : Perception des loyers nets encaissés hors fiscalité pendant 12 à 15 années supplémentaires compte tenu de la réintégration des amortissements différés.

Conclusion : Ce statut répond à deux soucis d'investissement à effet fiscal :La constitution pendant la durée du prêt d'une rente perçue dès la fin du prêt hors fiscalité, la constitution d'un patrimoine immobilier.