Orienter votre projet Conseils pour les “débutants” Déjà propriétaire ? Votre
première simulation Evaluer votre budget Le choix de votre acquisition
Construire votre résidence Engager des travaux La vente en l’état futur
d’achèvement Changer de résidence principale Construire votre financement Quels
prêts pour votre projet ? Les prêts aidés par l’Etat Avec prêt : composez votre
crédit sur mesure Les assurances Les garanties et cautions Concrétiser votre
projet Achat d’un terrain, d’un bien ancien ou neuf achevé Achat d’un Logement
neuf sur plan Construction d’une maison individuelle Le rendez-vous avec votre
conseiller La demande de prêt en ligne L’offre de prêt L’acte de vente Le
calendrier de votre projet S’installer… Spécial Investisseurs Des financements
spécifiques Le régime fiscal des loyers Le dispositif Besson Projets et
avantages fiscaux particuliers Le Programme Avantage 4 à 15 16 à 27 28 à 41 42 à
50 50 Sommaire Orienter votre projet Conseils pratiques pour transformer votre
rêve en réalité. Si vous envisagez de recourir à un prêt immobilier, commencez
par procéder à un rapide bilan de vos possibilités financières. Avec cette
première simulation, vous découvrirez les éléments à intégrer dans votre budget.
Dans ce chapitre, on vous aide à construire, étape par étape, les fondations de
votre projet. Destination détente A la recherche du soleil ou d’un havre de
paix, vous souhaitez acquérir une résidence secondaire. Vous connaissez déjà le
parcours pour accéder à la propriété,mais peut-être pas les différentes
solutions de financement possibles. Du confort en plus Si vous commencez à vous
sentir à l’étroit dans vos murs, ou si votre résidence mérite un petit coup de
jeune, une solution de financement peut vous aider à réaliser vos projets.
Certains types de travaux peuvent également vous faire bénéficier d’avantages
fiscaux significatifs. Un Logement pour vos enfants Si votre aîné entame des
études supérieures ou si vous souhaitez aider vos enfants à s’installer, votre
projet doit prendre en compte les possibilités de revente du Logement dans
quelques années. Investir Qui n’a jamais songé à investir dans la pierre ?
Rassurant s’il en est, cet investissement peut être optimisé grâce à de nombreux
avantages fiscaux. Néanmoins, n’oubliez pas que l’investissement locatif va
aussi vous créer de nouvelles charges. Pour concrétiser votre projet, vous
découvrirez des montages financiers spécifiquement étudiés, dans la dernière
partie de ce guide. 7 Exemple : versements sur un PEL Vous effectuez un dépôt
initial de 225 € sur votre PEL et vous déposez 150 € par mois, rémunéré à
4,50%*. Au bout de 4 ans, vous bénéficiez d’un capital disponible de 8 157 €
avant imposition (dont 523 € d’intérêts et 209 € de prime d’Etat). A l’issue de
ce premier plan, vous pourrez décider : • d’utiliser vos droits à prêts
(valables 1 an) dans le cadre de votre plan de financement, • de disposer de la
somme épargnée pour un autre projet, • de proroger votre PEL. Pour les PEL
ouvert depuis le 12 décembre 2002, la prime d'état est versée à la condition
d'utiliser le prêt épargne Logement. * Taux en vigueur au 1er janvier 2002 dont
1,29% de prime d’Etat, tant que cette prime n’atteint pas 1 525 €. Conseils pour
les “débutants” Déjà propriétaire ? Vous êtes tenté par l’idée de devenir
propriétaire, d’aménager votre appartement à votre goût, de vous constituer un
patrimoine… Quel que soit votre projet, on vous aide à le préparer dans les
meilleures conditions. Constituer votre épargne S’il est possible de demander un
financement à 100%, il est toutefois souhaitable de commencer par vous
constituer un capital. Afin de programmer votre acquisition, la formule de
l’Epargne Logement (Plan ou Compte) est la première à envisager pour disposer
d’un apport personnel. Votre premier achat Locataire de votre Logement depuis
plusieurs années, vous pensez que l’argent dépensé chaque mois pour votre loyer
pourrait vous permettre d’acquérir votre résidence principale. Cet achat va
constituer un événement majeur dans votre vie. Appartement ou maison ? Neuf ou
ancien ? Combien pourrais-je emprunter ? Pour répondre à ces questions, suivez
le guide : il vous permettra d’affiner votre projet et de rencontrer votre
conseiller avec les idées plus claires. Que vous envisagiez d’acquérir une
résidence secondaire ou de réaliser un investissement locatif, l’achat de ce
nouveau Logement peut aussi être une occasion de penser à votre retraite. Selon
votre situation et vos revenus prévisibles, des formules de crédits adaptées
vous seront préconisées. 6 Quel que soit votre projet, votre conseiller
procédera à un diagnostic de votre capacité d’investissement immobilier et vous
proposera un financement adapté. La durée minimale d’un PEL est de 4 ans et peut
être prorogée jusqu’à 10 ans maximum. Au minimum, le premier dépôt doit être de
225 € et les autres versements de 540 € par an. La durée minimale d’un CEL est
de 18 mois avec un dépôt initial de 300 € minimum et des versements libres de 75
€ minimum. A savoir L’épargne réalisée grâce à l’Epargne Logement est rémunérée
en exonération d’impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements
sociaux. Notre conseil Faites-vous offrir des droits à prêt. Si vous détenez des
droits à prêt, que ce soit sur un CEL ou un PEL, vous pouvez augmenter votre
possibilité d’emprunt à taux intéressant grâce aux droits que peuvent vous céder
vos proches. N’oubliez pas les nouvelles charges ! Les charges d’entretien de
votre nouveau Logement, peuvent être supérieures à celles que vous payez
actuellement, a fortiori si vous changez pour une maison individuelle ou si vous
êtes locataire. Vérifiez que votre “budget transport” ne sera pas majoré et
renseignez-vous également sur le nouvel impôt foncier que vous aurez à régler.
Avec ce remboursement mensuel, combien pourrais-je emprunter ? Bien entendu,
cette première estimation ne saurait remplacer l’expertise de votre conseiller
qui pourra notamment intégrer à ce calcul vos possibilités en matière d’Épargne
Logement (Plan ou Compte), l’incidence d’un prêt complémentaire obtenu par le 1%
patronal… Pour un prêt classique, le montant de l’emprunt représente
approximativement 110 fois le montant de votre remboursement mensuel, pour une
durée de remboursement de 15 ans. 9 Exemple 1 M. et Mme Thomas ont un enfant.
Leur revenu mensuel net est de 3 000 €. Leur mensualité calculée par la règle
des 30% est de 900 €. Ils ne possèdent pas d’autres crédits. Ils décident, après
avoir calculé leurs besoins courants avec leur conseiller, de consacrer 950 €
par mois à l’achat de leur Logement. Votre première simulation Pour savoir dans
quelles conditions réaliser votre projet, nous vous aidons à répondre dès
maintenant aux quelques questions à vous poser en priorité. Combien puis-je
rembourser chaque mois ? Pour une première estimation, vous pouvez envisager au
minimum une mensualité de remboursement qui équivaut au montant de votre loyer
mensuel (hors charges). Pour évaluer la mensualité que vous pouvez consacrer à
votre acquisition, vous devez comparer vos charges et vos ressources annuelles,
présentes ou prévisibles. Dans tous les cas, on déterminera avec vous le
financement et le montant de la mensualité qui vous conviendront le mieux. Si
vous n’avez pas d’autres crédits en cours, ces 30% représentent le montant que
vous pourrez consacrer au remboursement de votre emprunt immobilier. On
considère généralement que la capacité d’endettement pour les divers crédits est
de l’ordre de 30% du revenu mensuel net. Exemple 2 M. et Mme Demaison ont un
enfant et perçoivent un revenu mensuel net de 3 000 €. Leur mensualité calculée
par la règle des 30% est de 900 €. Ils ne possèdent pas d’autres crédits.
Toutefois, leur déménagement entraînera l’achat d’une deuxième voiture. Ils
décident, après avoir rencontré leur conseiller, de consacrer 850 € à l’achat de
leur Logement. Ils peuvent ainsi prévoir un emprunt de l’ordre de 93 500 €. 8
Attention : ne surestimez pas votre capacité de remboursement mensuel, car vous
vous acheminez vers un engagement à long terme. Attention : intégrez dans ces
30%, le cas échéant, tous les remboursements de crédits en cours (prêt auto,
autres crédits à la consommation…). Faites votre propre simulation sur notre
site Internet Des visites à différentes heures de la journée vous permettront de
mieux appréhender l’environnement du Logement (circulation, lumière, nuisances
sonores…). 11 Exemple M. et Mme Maison disposent d’un apport personnel de 40
000 €, auquel ils pourront ajouter un emprunt de 93 500 €. Au cumul de ces deux
sommes, ils soustraient 7%. Ils peuvent donc évaluer leur budget-acquisition à
124 155 €. Evaluer votre budget Le choix de votre acquisition Il vous faut
maintenant prendre en compte les frais liés à l’acquisition de votre Logement.
Dans quelle gamme de prix puis-je chercher ? Pour estimer le montant maximum de
votre acquisition, additionnez le montant de votre épargne à celui du crédit
envisagé. Vous soustrayez ensuite 7% qui représentent les frais liés à
l’acquisition d’un Logement ancien (frais de notaire et de prise de garantie…)
et qui doivent être financés par votre épargne. Dans le neuf, les frais
oscillent entre 2 et 3%. Les Frais à l’acquisition • Les Frais de négociation
Constitués par la rémunération de l’intermédiaire (agent immobilier, notaire…)
qui vous a vendu le bien, ils sont souvent à la charge du vendeur et donc inclus
dans le prix annoncé. • Les Frais de prise de garantie Ces frais sont dus si
l’achat se fait à crédit. Ils varient selon les types de garantie et le montant
emprunté. Pour des montants compris entre 45 000 € et 150 000 € , ils se situent
entre 1 et 1,90% s’il y a Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers. Pour
une garantie hypothécaire, ces frais sont majorés de près de 1%. Si vous optez
pour la caution d’un organisme spécialisé comme Crédit Logement, une grande
partie de la somme que vous verserez sera récupérable en fin de crédit. • Les
Frais de mutation L’acquisition d’un Logement est soumise à divers frais, impôts
et taxes perçus au profit du Trésor Public par l’intermédiaire du notaire. Pour
un Logement ancien ou un terrain à bâtir, les droits de mutation s’élèvent à
4,89% du montant de la vente. Si le Logement est neuf ou achevé depuis moins de
5 ans, les frais sont de l’ordre de 2% (mais le prix inclut la TVA de 19,60% à
charge du vendeur). S’y ajoutent les émoluments du notaire qui sont réglementés.
Barème en vigueur à l’édition du Guide. 10 A savoir Les frais de mutation sont
dus, même si la vente s’effectue au comptant. Ces frais sont à financer avec
votre apport personnel. Des visites de logements différents sont nécessaires
pour vous faire une idée des prix au mètre carré dans le quartier qui vous
attire. Neuf ou ancien ? Dans l’ancien, soyez attentifs à l’état des lieux et
aux travaux à engager. Pour les estimer, faites-vous accompagner par un
professionnel du bâtiment. Si vous comptez les réaliser vous-même, ne minimisez
ni la charge de travail, ni le coût des matériaux. Le neuf offre en principe la
tranquillité en raison de la garantie décennale du constructeur (il est
responsable pendant 10 ans de la qualité de sa prestation) et de l’absence
de travaux. Essayez néanmoins d’estimer la capacité de vieillissement de votre
Logement : elle est directement liée à la qualité des matériaux et des
prestations fournies. Après la visite Vous venez de visiter un Logement qui vous
a séduit… Afin de valider votre choix, demandez à voir les comptes-rendus de
réunions de copropriétaires et les relevés de charges (collectif), ou les
factures de chauffage et d’entretien (individuel). Une visite en mairie est
utile pour vous renseigner sur : • le montant des taxes foncières, • le Plan
Local d’Urbanisme (ex POS), • les demandes de permis de construire sur les
parcelles proches de la vôtre. N’hésitez pas à faire appel à des experts
indépendants (architectes, notaires, géomètres…) pour obtenir une estimation
précise de la qualité et du prix du Logement en question. Pour un achat en
copropriété, le décret du 30 mai 2001 prévoit que l’acquéreur pourra consulter
le carnet d’entretien de la copropriété. Le décret du 13 septembre 2001 impose
qu’une recherche d’amiante soit effectuée dans les immeubles collectifs
construits avant le 1er juillet 1997. Vous songez à un agrandissement ou à une
rénovation : la réalisation de travaux vous réserve des avantages fiscaux.
Profiter de la baisse de la TVA sur les travaux Cette mesure est valable pour
les travaux effectués jusqu’au 31 décembre 2003, dans les résidences
principales, secondaires, ou à usage locatif, achevées depuis plus de 2 ans.
Pour tout propriétaire ou locataire, les travaux d’amélioration, d’aménagement,
d’entretien et de transformation réalisés dans les locaux d’habitation ou à
usage mixte (à 50% habitation au moins), la TVA, facturée exclusivement par des
professionnels, a été ramenée à 5,50%. Cette baisse s’applique aussi bien à la
fourniture d’équipements qu’à la main-d’œuvre et concerne également les travaux
en copropriété s’ils portent sur les parties communes. Crédit d’impôt pour votre
résidence principale Le crédit d'impôt de 15% existant au titre des dépenses de
gros équipements fournis à l’occasion de travaux éligibles au taux réduit de la
TVA a été étendu, à compter du 1er octobre 2001, aux dépenses liées à
l’acquisition de matériaux d’isolation thermique et d’appareils de régulation de
chauffage des habitations principales. Ce nouveau dispositif est accompagné d’un
relèvement des dépenses prises en compte : 4 000 €pour un célibataire, 8 000 €
pour un couple marié, montants majorés de 400 € par personne à charge, 500 €
pour le 2ème enfant et 600 € par enfant à compter du 3ème. Ce dispositif
s’applique aux dépenses réalisées entre le 1er octobre 2001 et le 31 décembre
2005. Définition : Crédit d’impôt Si vous n’êtes pas imposable, le montant
correspondant à la réduction d’impôt vous sera remboursé par le Trésor Public.
Si votre impôt sur le revenu est inférieur au crédit d’impôt, la différence vous
sera restituée. 13 Engager des travaux Construire votre résidence 12 Maître
d’œuvre de votre projet, vous allez devoir composer avec les différents
intervenants et procéder à des vérifications multiples. Acheter votre terrain
Avant de vous engager, il est absolument impératif de vous rendre à la mairie ou
de consulter votre notaire pour obtenir : • le Plan Local d’Urbanisme (PLU), •
le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), • et le certificat d’urbanisme. Ces
documents vous indiquent avec précision si le terrain que vous achetez est
constructible et quel type de construction vous pouvez envisager. Le compromis
de vente pourra comporter comme condition suspensive la présence d’un PLU, d’un
COS et d’un certificat d’urbanisme satisfaisants. Financer une construction Dans
tous les cas, il vous faut déposer une demande de permis de construire avant de
procéder à la moindre construction. Au dessus de 170m2, vous devez consulter un
architecte. Pour la construction d’une maison individuelle, on fait vérifier par
un organisme spécialisé que votre contrat de construction comporte les clauses
obligatoires prévues par la loi de 1990 (protection du maître d’ouvrage).
Consultez différents prestataires et comparez les devis. Demandez à ce que
soient inclus des descriptifs précis et détaillés. Vous devrez présenter ces
documents pour obtenir une offre de prêt. A savoir Depuis le 1er janvier 2001 et
jusqu’au 31 décembre 2005, les dépenses d’équipements de production d’énergie
utilisant une énergie renouvelable sont éligibles à ce crédit d’impôt quelle que
soit l’ancienneté de l’habitation principale. Attention : pour en bénéficier,
votre résidence principale doit être achevée depuis plus de 2 ans. Attention :
le mobilier non encastré, les travaux de nettoyage et d’aménagement des espaces
verts ainsi que l’acquisition de gros équipements ne sont pas concernés. 14 15
Votre conseiller saura vous orienter vers un financement qui s’adapte à ces
différentes contraintes. La vente en l’état futur d’achèvement Vous avez une
préférence pour un Logement neuf, appartement ou maison de village : l’achat sur
plans nécessite une vigilance accrue. L’étude des plans Le plan de masse indique
l’implantation des bâtiments sur le terrain, leur surface et le nombre d’étages.
Le plan de situation permet de repérer l’appartement choisi, son étage et son
exposition. Le plan de l’appartement précise l’emplacement de chaque pièce, sa
superficie, l’emplacement des ouvertures, les équipements. Difficile en revanche
d’imaginer la qualité des prestations. Le descriptif technique reste votre
meilleure référence : il doit être le plus détaillé possible. Une visite dans
quelques constructions réalisées par le même promoteur vous apportera de
précieux indices. Les appels de fonds Lors de la construction du Logement, le
promoteur procède à des appels de fonds successifs, en fonction de l’état
d’avancement des travaux. Pour vous, l’idéal est que votre crédit soit débloqué
au fur et à mesure de vos besoins. De plus, si vous continuez à habiter votre
Logement en location durant cette période, vous ne commencerez les
remboursements que lors de l’emménagement dans votre nouvelle habitation.
Changer de résidence principale Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence
principale et vous souhaitez déménager : on vous propose des solutions souples
pour acquérir votre nouveau nid. Le Prêt relais : un pont entre vos deux
résidences Le Prêt relais du vous permet d’anticiper la vente d’un bien pour
financer une nouvelle acquisition. Le montant de ce prêt s’élève en général à
70% du produit attendu de la vente de votre bien, déduction faite des encours de
crédits éventuels. Le Prêt relais est contracté pour une durée de 1 à 2 ans
maximum mais son remboursement peut s’effectuer à tout moment. Les intérêts
peuvent être payés périodiquement, ou reportés en fin de crédit afin d’être
remboursés en même temps que le capital. Ce crédit est considéré comme apport
personnel lors de l’établissement du plan de financement de votre futur
Logement. La vente de votre résidence principale La plus-value est
automatiquement exonérée d’impôt si vous avez effectivement occupé votre
résidence principale : • soit depuis sa date d’acquisition ou d’achèvement
(aucune condition de durée n’est alors exigée), • soit postérieurement à cette
date, mais à condition que l’occupation ait duré au moins 5 ans, et que le
Logement constitue la résidence principale au moment de la vente. Aucun délai
n’est cependant exigé lorsque la cession est motivée par des impératifs d’ordre
familial ou un changement de lieu de travail. Exemple de Prêt relais En cas de
revente de votre Logement au bout d'un an, pour un prêt relais de 70 000 € avec
différé d'amortissement, les mensualités correspondant au paiement des intérêts
sont de 220,48 € assurance décès incluse, le capital prêté étant remboursé en
une seule fois à la dernière échéance d'un montant de 70 220,48 €. TEG 4,51%
(dont frais de dossier de 500 € et assurance décès de 0,28% du capital
emprunté). Coût total du crédit = 2 645,76 €. Conditions au 1er janvier 2003.
Attention : n’oubliez pas que les esquisses ou illustrations qui vous sont
présentées dans les plaquettes publicitaires sont rarement contractuelles.
Construire votre financement ici, un engagement écrit sous 48 heures*. Prêt 0 %,
modulation d’échéances, franchise partielle… Vous n’êtes pas encore un “pro” des
prêts immobiliers : nous vous aidons à découvrir les solutions de financement
les mieux adaptées. Dans ce chapitre, on décrypte pour vous l’univers des prêts
immobiliers. *Délai moyen constaté. Achat neuf Achat ancien Achat ancien +
travaux Achat terrain + construction Travaux seuls résidence principale 19 18
Quels prêts pour votre projet ? Prêts aidés par l’Etat Pages 20 à 21 oui non oui oui si locaux commerciaux non oui si usage à 90% habitation prêts
Pages 22 à 23 Prêt relais Page 15 Prêts spéciaux pour les investisseurs Pages 44
à 45 Prêt à 0% Prêt conventionné PAS Prêt conventionné
ordinaire Epargne Logement prêt fixe prêt
révisable “sécurité” Prêt relais En direct Achat parts SCPI
Investissement locatif Prêt conventionné PAS Prêt conventionné (avec bail
réglementé) Epargne Logement prêt fixe prêt révisable “sécurité”
Prêt relais prêt in fine adossé Locaux commerciaux (Investissement
locatif) Acquisition parts SCI ou SARL Acquisition en viager (Financement du
bouquet) Paiement de soulte (Succession-divorce) Autres projets prêt fixe
prêt révisable “sécurité” Prêt relais
prêt in fine adossé Les solutions Achat neuf Achat ancien Achat ancien +
travaux Achat terrain + construction Travaux seuls résidence secondaire Prêt à
0% Prêt conventionné Prêt conventionné ordinaire Epargne Logement prêt fixe prêt révisable “sécurité” Prêt relais 21 20 Exemple Prêt Epargne Logement Pour un PEL de 92
000 € sur 10 ans, les mensualités sont de 995,88 € (assurance DIT comprise). TEG
= 5,44% par an (dont assurance 0,28% du capital prêté). Coût total du crédit :
27 505,60 € PEL souscrit à compter du 3 juillet 2000. Le Prêt Epargne Logement :
un grand classique du financement immobilier Pour l’acquisition ou la
construction de votre résidence principale, comme pour la réalisation de
travaux, l’Epargne Logement, sous forme de plan ou de compte, présente de
nombreux avantages. Sous certaines conditions, elle peut aussi financer votre
résidence secondaire, un garage… Après la période minimale d’épargne, on vous
propose un prêt à taux avantageux. Votre plan de financement s’appuiera sur
l’utilisation optimale des “droits à prêt” qui déterminent le montant du prêt
pouvant vous être accordé. Comment les utiliser au mieux ? Si vous pouvez
bénéficier de l’une ou l’autre de ces formules de prêt, elle devra figurer en
priorité dans votre plan de financement. Comme ces prêts suffisent rarement à
financer l’ensemble de votre projet, votre conseiller vous indiquera le prêt
complémentaire le mieux adapté à votre situation.Vous découvrirez les différents
prêts en page suivante. Différents organismes non bancaires peuvent accorder des
prêts de petits montants (prêts sociaux) : • votre employeur (au titre du 1%
patronal), • votre mutuelle, • votre caisse de retraite, • votre département.
Les prêts aidés par l’Etat Votre conseiller vous indiquera si vous êtes éligible
à ces différents prêts. Il s’agit de prêts réglementés : leur obtention est
conditionnée par des normes déterminées par les Pouvoirs Publics, notamment en
termes de plafond de ressources et de nature du bien. Le Prêt 0% Pour financer
l’achat de votre résidence principale (neuf ou ancien avec gros travaux), vous
pouvez bénéficier du Prêt 0% - Ministère du Logement si vos revenus n’excèdent
pas un plafond fixé par l’Etat (calculé sur l’imposition de l’année N-2). Il
doit être associé à un prêt complémentaire (Epargne Logement, Prêt PAS, prêt…).
Le cumul entre la réduction d’impôt liée au versement d’intérêts d’emprunt
complémentaire et le bénéfice du prêt à taux 0% est exclu. Le Prêt Conventionné
(PC) Accordé sans conditions de ressources, le PC doit servir à l’achat d’un
Logement destiné à la résidence principale ou à la location : si le propriétaire
signe une convention avec l’Etat, le locataire peut, sous réserve de conditions
de ressources, bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL), une
prestation de la Caisse d’Allocations Familiales. Le Prêt PAS Si vos revenus ne
dépassent pas un plafond réglementaire, le PAS ouvre droit au versement de l’APL,
qui viendra directement en diminution de vos charges de remboursement. Pour
savoir si vous êtes susceptible de bénéficier de l’APL, renseignez-vous auprès
de votre Caisse d’Allocations Familiales (3615 CAF). Exemple de Prêt 0% Une
famille de 4 personnes disposant d'un revenu imposable de 20 000 € achète une
maison en province. Elle peut bénéficier d'un prêt 0% de 18 294 € remboursable
en 144 mensualités de 131,30 € dont 4,26 € d'assurance DIT. TEG du prêt = 0,55%.
Coût total du prêt : 613,44 € au titre de l'assurance DIT. Un prêt
complémentaire sera mis en place. Attention : les résidences secondaires et les
logements destinés à la location en sont écartés. Les Prêts PC et PAS peuvent
être obtenus en complément d’un Prêt Epargne Logement et/ou d’un Prêt 0% mais
pas d’un prêt. Les logements financés doivent respecter des normes minimales de
surface et d’habitabilité. Les droits à prêt acquis dans le cadre de l’Epargne
Logement sont cessibles et cumulables entre membres d’une même famille sous
certaines conditions. Attention : Pour les PEL souscrits depuis le 12 décembre
2002 la prime d'épargne versée par l'État n'est acquise que si vous utilisez ou
cédez vos droits à prêts. 23 22 Priorité à la souplesse Le prêt est amortissable
sur la période de votre choix entre 3 et 25 ans et remboursable par mensualités
ou trimestrialités. Grâce à la modulation d’échéances, vous pouvez décider dès
la 3ème année de votre prêt de diminuer ou d’augmenter le montant de vos
remboursements en fonction de l’évolution de vos revenus (dans certaines
limites). Grâce au report d'échéances, vous pouvez également reporter jusqu'à 9
échéances pendant la vie du prêt. Un crédit qui s’adapte à votre rythme de vie
Le crédit à mensualités progressives vous permet d’adapter vos mensualités à
l’évolution de vos charges. Le crédit à mensualités dégressives répond à votre
souhait d’alléger vos charges dans le temps : à privilégier si vous êtes un
futur retraité. Les franchises Si votre future résidence est en construction ou
si vous réalisez des travaux, votre prêt comportera une période d’utilisation
progressive qui sera en franchise partielle ou totale. • La franchise partielle
(ou différé d’amortissement), est une période pendant laquelle vous ne payez que
les intérêts du crédit et la prime d’assurance. A l’issue de cette période, vous
devez toujours l’intégralité du capital emprunté. • La franchise totale est une
période durant laquelle vous ne remboursez que les primes d’assurance décès
invalidité. Les intérêts sont réglés plus tard, en même temps que le capital :
les mensualités seront donc supérieures à celles d’un crédit de même montant que
vous auriez commencé à rembourser immédiatement. Avec prêt : composez votre
crédit sur mesure Le prêt s’adapte à toutes les situations. Il peut financer
aussi bien l’acquisition de votre résidence principale ou secondaire, que
l’achat d’un terrain ou des travaux de rénovation. Taux fixe ou révisable ? Avec
le prêt taux fixe, pas de surprise : vous connaissez le montant de vos
remboursements pendant toute la vie de votre crédit. Le prêt révisable vous fait
bénéficier d’un taux initial garanti pendant 2 ans, inférieur en général à celui
d’un taux fixe. Par la suite, le taux de votre crédit est revu annuellement en
fonction de l’évolution des meilleurs taux pratiqués dans les échanges entre
banques européennes le trimestre précédent (Euribor : taux calculé par la
Fédération Bancaire de l’Union Européenne). Le prêt révisable “Sécurité” Avec
“Sécurité 2”, la marge de fluctuation du taux est plafonnée à + ou - 2 points
par rapport au taux de départ. Avec “Sécurité 3”, elle évolue entre + ou - 3
points par rapport au taux de départ. Exemple de prêt révisable “Sécurité 3” Les
mensualités sont de 594,48 € assurance DIT comprise. TEG = 4,16% dont frais de
dossier 500 € et assurance DIT 0,28% du capital prêté. Coût total du crédit : 27
006,40 €, le TEG et le coût total sont calculés sur la base d'un taux nominal de
départ de 3,60%. Ce taux, fixe les 2 premières années, peut ensuite être révisé
de + ou -3 points. Conditions au 1er janvier 2003. Exemple de prêt taux fixe Les
mensualités sont de 632,68 € assurance DIT comprise. TEG = 5,10% dont frais de
dossier 500 € et assurance DIT 0,28% du capital prêté. Coût total du crédit : 33
882,40 € Le recours à la franchise totale peut être utile par exemple lors d’une
vente sur plan afin de ne rien régler avant d’avoir emménagé. Pour un prêt
immobilier de 80 000 € sur 15 ans avec 30% d’apport personnel : A savoir Cette
modalité de remboursement n’est accessible que pour les prêts à taux fixe. Un
emprunt immobilier représente un engagement important pour ce qui est du montant
et de la durée. Le vous aide à renforcer la sécurité de votre opération
immobilière, en vous proposant les assurances à des tarifs compétitifs, les
mieux adaptées à votre situation. Assurez votre crédit* • Assurance Décès -
Perte Totale et Irréversible d'Autonomie - Incapacité de travail On vous propose
une assurance groupe très avantageuse pour ce qui est du coût et de l'étendue
des garanties. Le coût de notre assurance groupe est fonction de votre âge et de
la durée du prêt. Concernant les prêts relais : le taux annuel est de 0,28% du
capital emprunté. Pour les prêts In Fine : 0,59% du capital emprunté pour les
durées inférieures ou égales à 10 ans puis 0,69% pour les durées supérieures à
10 ans et inférieures ou égales à 15 ans. 24 Les assurances 25 • Les risques
couverts En cas de Décès ou de Perte Totale et Irréversible d'Autonomie, le
capital assuré restant dû est intégralement remboursé par l'assureur si vous
avez opté pour une couverture à 100 %. En cas d'Incapacité de Travail reconnue
pour des raisons de santé ou d'accident, vos échéances sont prises en charge
selon la quotité assurance que vous avez choisi. • Assurance perte d’emploi En
cas de perte d'emploi, les conséquences de la diminution de vos revenus seront
atténuées par l'assurance perte d’emploi. Vous pouvez vous assurer selon
l'option choisie, à hauteur de 50% ou 75% de l'échéance de votre crédit.
Cotisation mensuelle selon l'option choisie. Sous réserve d'une période
d'activité de 360 jours en CDI après adhésion à l'assurance perte d'emploi,
l'emprunteur ayant perdu son emploi est indemnisé sans délai de franchise. ≤ à 7
ans > à 7 ans ≤ à 15 ans > à 15 ans 0,28% 2,33 € 0,28% 2,33 € 0,33% 2,75 € 0,39%
3,25 € 0,39% 3,25 € 0,49% 4,08 € 0,49% 4,08 € 0,59% 4,92 € Age emprunteur Durée
du prêt < à 36 ans ≥ à 36 ans < à 55 ans ≥ à 55 ans < à 70 ans Si pour des
raisons de santé, l'emprunteur n'est pas éligible au contrat d'assurance groupe,
on proposera dans le cadre de la convention Belorgey une délégation d'assurance
adaptée à chaque situation particulière. Couverture 50% de l'échéance 0,025% du
capital emprunté (soit 2,50 € pour 10 000 € empruntés) Couverture 75% de
l'échéance 0,0375% du capital emprunté (soit 3,75 € pour 10 000 € empruntés) Le
tableau ci-contre vous indique, pour les prêts amortissables, le taux annuel
d'assurance en % du capital emprunté, ainsi que la cotisation mensuelle en euro
pour 10 000 € empruntés. *Conditions au 1er juin 2003. Nouveau ! La caution
d’une personne physique est envisageable. Par cet acte, elle s’engage, sur tous
ses biens et revenus, à rembourser à la place de l’emprunteur en cas de
défaillance de sa part. Dans le cas d’une caution hypothécaire, la caution
n’engage que le bien sur lequel l’hypothèque a été consentie. 27 Tous les prêts
immobiliers sont assortis d’une garantie au profit du prêteur, dont la nature et
le coût varient selon le projet à financer. IPPD ou hypothèque ? L’Inscription
de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) consiste à faire inclure la garantie
par le notaire dans l’acte de vente. Elle vous fait bénéficier de frais réduits
par rapport à l’hypothèque. L’hypothèque est retenue lorsque l’IPPD n’est pas
envisageable: soit parce qu’il n’y a pas d’acte de vente (gros travaux par
exemple), soit parce que le paiement s’effectue par appels de fonds successifs
(vente en l’état futur d’achèvement ou construction notamment). Elle donne lieu
à un acte notarié séparé. La caution d’un organisme spécialisé : un prêt sans
hypothèque Si votre dossier répond à certains critères, vous pouvez bénéficier
de la caution d’un organisme spécialisé, en lieu et place d’une IPPD ou d’une
hypothèque. En général moins coûteuse, elle est également plus souple, notamment
en cas de revente rapide ou de remboursement anticipé du crédit. Cette garantie
(Crédit Logement le plus souvent) se compose de deux versements : • la
Commission de Caution correspond au coût d’intervention de l’organisme de
caution, • le versement au profit du Fonds Mutuel de Garantie est restituable en
grande partie (75% du versement initial*) à la fin du crédit. *Conditions Crédit
Logement en vigueur au 1er janvier 2003. Les garanties et cautions L’estimation
du coût de ces garanties sera indiquée sur l’offre de prêt. Crédit Logement
Crédit Logement est un établissement financier spécialiste de la garantie des
prêts immobiliers. En 25 ans, plus d’un million de familles ont bénéficié de son
intervention. Protégez votre Logement • Assurance Multirisque Habitation On
propose différentes formules qui protègent votre habitation contre l'incendie,
le vol, le dégât des eaux, le bris de glace, les intempéries.... • Assurance
Protection Juridique Cette protection vous permet de faire respecter vos droits
au quotidien (travaux mal exécutés, conflits de voisinage…). Des protections
spécifiques pour les investissements locatifs • Assurance Propriétaire non
occupant** On propose une assurance Multirisque Habitation spécifiquement conçue
pour les Propriétaires Non Occupants. • Assurance Garantie des Loyers Impayés**
On propose une Garantie des Loyers Impayés pour sécuriser votre investissement
immobilier (90% de la prime est déductible de votre revenu locatif). 26 A savoir
Tout client détenteur d'un prêt immobilier et d'une assurance xxx bénéficie, en
cas de sinistre rendant son Logement inhabitable, du remboursement de ses
mensualités de prêt jusqu'à 1 an. L'assurance Habitation : 2 mois gratuits*
*Offre réservée à nos clients emprunteurs, 11ème et 12ème mensualités
remboursées si souscription simultanée d'un prêt immobilier et d'une assurance
Habitation. **Parlez-en à votre conseiller Concrétiser votre projet Les
dernières étapes avant d’entrer dans vos murs ! Si vous avez trouvé la résidence
de vos rêves, reste à finaliser votre financement : il est temps de prendre
rendez-vous avec votre conseiller. Dans ce chapitre, On vous donne les clés pour
finaliser votre projet. 31 30 Le compromis de vente (ou promesse
synallagmatique) Les engagements du vendeur et de l’acquéreur sont réciproques
et définitifs : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur… à acheter. Les
Clauses de superficie (Loi Carrez) (appartement ou maison dans l’ancien en
copropriété) Dans la promesse de vente ou d’achat (puis dans le contrat de
vente), une clause doit spécifier la superficie exacte. Les caves, les garages,
les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de
8m2 sont exclus du champ d’application de cette loi. L’absence de mention de la
superficie du lot peut entraîner la nullité de l’acte par demande en justice de
l’acquéreur dans le délai d’un mois à compter de l’acte authentique de vente.
Les certificats obligatoires (à réclamer avant l’acquisition) Achat d’un
terrain, d’un bien ancien ou neuf achevé Cette fois c’est décidé : vous achetez
! Vous devez concrétiser cette volonté par la signature d’un avant-contrat.
L’avant-contrat peut prendre différentes formes. La promesse unilatérale d’achat
A travers elle, l’acheteur (mais pas le vendeur) s’engage pour un délai défini
sur le prix auquel il est prêt à acheter le bien. Si vous signez ce type de
promesse (avec ou sans intermédiaire professionnel), aucune somme ne peut vous
être demandée. La promesse unilatérale de vente Cette fois, c’est le vendeur qui
s’engage à vendre alors que l’acheteur dispose d’un délai de réflexion pour
acheter ou renoncer. En contrepartie de l’engagement du vendeur, l’acheteur
potentiel verse une indemnité d’immobilisation (généralement 10% du prix de
vente) entre les mains de l’intermédiaire (agent immobilier ou notaire) qui
rédige la promesse. Si vous achetez, il vous restera 90% du prix de vente à
régler. Attention : si la règle générale est de verser 10% du prix de vente lors
de la signature du compromis, vous êtes en réalité engagé pour le prix total.
Attention : si le vendeur accepte ces conditions, l’acheteur ne peut plus se
dédire. La promesse de vente doit être enregistrée sous 10 jours auprès de la
recette des impôts : sinon, elle est sans valeur. Bien que la Loi du 13 décembre
2000 (Loi SRU) fasse bénéficier l’acquéreur de nouvelles protections, nous vous
conseillons de conclure l’avant-contrat par l’intermédiaire d’un professionnel :
agent immobilier ou notaire. A savoir Dès lors que dans l’avant-contrat, quelque
soit sa forme, il est indiqué que vous financez l’acquisition par un prêt, vous
avez la possibilité de récupérer l’acompte versé si le prêt n’est pas obtenu.
D’autres clauses de sauvegarde peuvent également être intégrées. A savoir
Quelque soit la forme de l’avant-contrat : - l’acheteur bénéficie d’un délai de
réflexion (avant-contrat notarié) ou de rétractation (avant-contrat non notarié)
de 7 jours ; - si vous traitez avec un vendeur non professionnel, vous ne versez
aucune somme avant l’expiration de ce délai ; - lorsque vous traitez avec un
professionnel (notaire ou agent immobilier), toute somme versée doit vous être
restituée dans un délai de 21 jours si vous vous rétractez. Métré (Loi Carrez)
Oui, si en copropriété Non, sauf si acquisition dans une copropriété Amiante
Oui, pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 Non Plomb Oui, pour
les immeubles et maisons construits avant le 1er janvier 1948 dans les peintures
et situés dans une zone désignée à risque par arrêté préfectoral Termites Oui,
pour les logements situés dans une zone désignée à risque par arrêté préfectoral
Immeuble collectif Maison Individuelle 33 Le Contrat de Construction de Maison
Individuelle (CCMI) La totalité de la construction est confiée à un constructeur
de maison individuelle : c’est le contrat le plus sécurisant. Pour protéger
l’acquéreur, la Loi du 19 décembre 1990 prévoit que ce contrat contienne les
informations suivantes : désignation du terrain, description de la maison, prix
(avec les modalités de révision s’il y a lieu), travaux restant éventuellement à
votre charge… Doivent être annexés au descriptif de la maison les plans et
perspectives décrivant la nature de la construction, le nombre et la superficie
des pièces, les équipements intérieurs et extérieurs… Vous bénéficiez d’un délai
de rétractation de 7 jours à compter de la date de réception du contrat. Le
contrat de construction individuelle sans fourniture de plan L’entreprise
chargée de la totalité de la construction ne fournit pas les plans, faits par
vous-même ou par un architecte. Ce contrat, moins réglementé, apporte certaines
protections. Il doit comporter, entre autres, un prix forfaitaire et définitif
pour les travaux réalisés par le constructeur, des délais de construction
assortis de pénalités de retard, une condition suspensive liée à l’offre de
prêt, un délai de rétractation de 7 jours. Le contrat d’entreprise lot par lot
Vous signez des contrats séparés avec plusieurs entreprises représentant
différents corps de métier. Aucune d’entre elles ne fournit de plan ni n’est
chargée de la totalité des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors
d’air. Achat d’un Logement neuf sur plan Construction d’une maison individuelle
32 Le contrat de réservation Dans le cas d’une vente en l’état futur
d’achèvement, le promoteur, sauf s’il bénéficie d’une garantie bancaire
d’achèvement, ne peut vous proposer un contrat de vente avant que les fondations
soient terminées. Il vous fera alors signer un contrat de réservation. Ce
document précise la description du Logement, notamment sa surface habitable,
l’énumération des pièces et dépendances. Il est accompagné d’une notice
technique décrivant sommairement les matériaux, le prix de vente TTC, la date à
laquelle le contrat de vente définitif sera signé. La signature du contrat de
réservation s’accompagne du versement de 5% du prix de vente prévisionnel si le
délai de réalisation de la vente n’excède pas 1 an. Cette somme est consignée
entre les mains d’un tiers habilité. La clause suspensive de non obtention des
prêts doit figurer dans le contrat. Attention : le prix peut évoluer avant la
fin des travaux. Etudiez les mécanismes de révision qui vous sont proposés.
Après signature, le contrat vous est adressé par la poste en recommandé avec
accusé de réception. Comme pour l’achat d’un Logement ancien, vous disposez d’un
délai de 7 jours pour vous rétracter, sans frais, à condition de le signaler par
lettre recommandée avec accusé de réception. Utilisez pleinement votre délai de
réflexion... Il est nécessaire afin de bien mesurer la portée de votre
engagement. Remise des clés : soyez vigilants ! Vous devez vérifier les murs,
les planchers et les plafonds, l’ouverture des portes et des fenêtres, la
robinetterie… La Loi vous accorde un délai d’un an pour signaler, par lettre
avec accusé de réception, d’éventuelles malfaçons constatées ultérieurement. La
banque qui vous finance vérifie la régularité juridique du contrat de
construction. On fait appel à un organisme spécialisé, pour mieux défendre vos
intérêts. 35 34 On vous donne immédiatement une réponse à votre projet
immobilier. Simple et rapide Effectuez une demande de prêt sur les sites xxx ou
xxx. En 10 minutes environ, vous pourrez obtenir immédiatement une proposition
commerciale en remplissant votre demande de financement. Comment ça marche ?
Répondez aux questions simples que nous vous posons sur votre projet et votre
situation financière et personnelle. Vous pourrez alors visualiser
instantanément nos premières propositions commerciales. Un suivi de qualité Afin
de donner toutes les chances à votre demande de financement, un téléconseiller
apporte une analyse objective de votre dossier et vous accompagne jusqu'à la
finalisation de votre projet. Et ensuite ? Un de nos télé-conseillers vous
contactera pour faire un point sur votre demande et éclaircir les réponses
fournies. Si notre proposition vous intéresse, il vous prendra alors un
rendez-vous avec un conseiller en agence ou avec un conseiller xxx. Lors de ce
rendez-vous, notre conseiller aura l'ensemble des informations nécessaire pour
donner une réponse ferme à votre demande de crédit immobilier. Le rendez-vous
avec votre conseiller La demande en ligne Vous bénéficiez d’un délai de
réflexion de 10 jours pleins pour accepter l’offre de prêt qui vous est envoyée.
Si le prêt n’est pas obtenu, vous pourrez vous faire rembourser les sommes
versées pour la réservation. Vous venez de signer votre pré-contrat ou un
contrat de construction. Afin de finaliser votre acquisition en toute sécurité,
contactez votre conseiller pour concrétiser votre demande de prêt. Le conseil
Votre conseiller examine avec vous les divers points de votre plan de
financement (durée, mensualités envisageables, garanties…) et vous aide à
choisir parmi les différentes solutions de financement, celle qui est la mieux
adaptée. Notre engagement écrit sous 48 heures* Si l’étude de votre dossier
permet un financement, on vous confirmera son accord de principe par écrit sous
48 heures*. Après réception et validation de vos justificatifs et une fois les
formalités d’assurance accomplies, vous recevrez une offre de prêt envoyée par
voie postale. Vous disposerez alors d’un délai légal de 10 jours pleins de
réflexion avant de vous engager définitivement. *Délai moyen constaté. Dernière
ligne droite Vous devrez retourner cette offre, par la poste, complétée et
signée, entre 11 et 30 jours après sa réception (Code de la Consommation). Il ne
vous restera plus qu’à signer l’acte définitif de prêt et l’acte d’achat devant
notaire. Vos clés vous seront alors remises ! A savoir Avant de réaliser votre
demande, pensez à utiliser notre optimiseur graphique disponible sur les pages
simulations de nos sites internet. 36 L’offre de prêt Le contenu Valable 30
jours, elle détaille : • le montant et la finalité du prêt, • la nature du
financement proposé et les conditions financières, • les différents frais liés
au prêt, • les modalités selon lesquelles la somme empruntée va être mise à
votre disposition, • les assurances liées au prêt. Un tableau d’amortissement
prévisionnel est joint. Les frais liés à l’emprunt • Le taux de l’emprunt peut
être fixe ou révisable. • Le coût de la garantie est variable selon son origine
: IPPD, hypothèque, caution d’un organisme spécialisé. • Les frais de dossier
sont proportionnels au montant du prêt avec des minima et des maxima. (A savoir
: les prêts épargne Logement et les prêts 0% en sont exonérés). • Les
cotisations d’assurances couvrent le décès, la perte irréversible d’autonomie,
l’incapacité de travail. Des formalités souples pour les prêts travaux Pour les
travaux dont le montant est inférieur à 21 500 € et lorsque le contrat de prêt
n’est pas notarié, l’offre de prêt est valable 15 jours. Vous pouvez l’accepter
dès sa réception et disposez d’un délai de rétractation de 7 jours. L’offre de
prêt devient contrat 8 jours après votre acceptation. Attention : l’opération
immobilière doit être réalisée dans un délai de 4 mois après acceptation de
l’offre de prêt. Définition : le Taux Effectif Global (TEG) Mentionné sur
l’offre de prêt que vous adressera votre conseiller, le TEG est l’indicateur du
coût du crédit que vous allez contracter. Il est composé du taux d’intérêt du
prêt ainsi que des frais annexes tels que les frais de dossier, les assurances
liées au prêt demandées par le prêteur. 37 Le contrat notarié Lorsque l’ensemble
des conditions de la vente sont réunies, l’acte de vente définitif est signé par
vous et le vendeur devant notaire. C’est à cette occasion qu’est versé le solde
de la somme convenue. Le contrat de vente : achat sur plans Dans le contrat de
vente, un plan détaillé d’appels de fonds vous est présenté. Il fixe les
différentes étapes de règlement. Dans le cas d’un immeuble, les pourcentages
cumulés du prix total ne peuvent jamais excéder : • 35% à la signature du
contrat de vente (fondations achevées), • 70% lorsque le gros œuvre (fondations
+ murs + toiture achevés) ou la mise hors d’eau sont terminés, • 95% lors de
l’achèvement de l’immeuble. Le solde, soit 5%, sera versé lors de la mise à
disposition du Logement. Ce solde pourra être consigné en cas de malfaçons ou
d’équipements non conformes, en attendant que le promoteur procède aux travaux
nécessaires. Avec le prêt xxx, adaptable à la construction, aux travaux ou à
l’achat en l’état futur d’achèvement, les déblocages sont effectués à votre
demande sur présentation des factures.Vous ne payez donc les intérêts que sur le
capital déjà utilisé (seule une commission d’engagement de 1,25%* vous est
demandée pour la réservation des fonds non utilisés). *Taux en vigueur au 1er
mars 2002. L’acte de vente C’est en général le notaire du vendeur qui s’en
charge, mais vous pouvez également vous faire assister par votre propre notaire
: les honoraires sont alors partagés par les deux notaires, sans frais
supplémentaires pour vous. R " a 39 38 Le calendrier de votre projet Engagement
écrit xxx, accord de principe en risque et en taux, avec liste des justificatifs
à fournir. Sous 48H* Recherche d’un Logement. Une fois trouvé, signature d’un
pré-contrat (compromis de vente, contrat de réservation ou de construction…) :
prévoir un délai minimum de 3 mois pour signature chez le notaire. On est prêt à
débloquer les fonds. Le notaire termine les formalités (états hypothécaires,
certificat d’urbanisme…) et fixe la date de signature. Rendez-vous avec votre
conseiller pour un diagnostic de votre capacité d’investissement immobilier avec
remise d‘un accord de principe sur votre financement. Rendez-vous avec votre
conseiller pour demande de prêt définitive. Adresser les justificatifs dès que
possible à votre service de mise en place des prêts. Accomplir les formalités
médicales demandées par l’assureur. Réception de l’offre de prêt du xxx à votre
domicile : 10 jours pleins de réflexion (délai légal). Envoi de l’offre de prêt
par la banque. Acceptation de l’offre et renvoi des documents à la banque par
voie postale le 11ème jour. Signature de l’acte de vente chez le notaire, dépôt
du solde du montant convenu et remise des clés. *Délai moyen constaté. 41 40
S’installer… Réussir un déménagement demande une organisation minutieuse. Venez
parler de votre projet à votre conseiller. La carte Libre Cours Une autre
solution de financement à votre disposition. Un déménagement, ça se prépare
aussi côté finances ! Avec la Carte Bleue Libre Cours, vous pouvez bénéficier
d'une carte de crédit associée à une réserve d'argent bien adaptée à votre
projet du moment. Vous réglez vos achats directement grâce à cette carte ou en
retirant des espèces dans tous les distributeurs de billets. • En toute
discrétion. Rien ne distingue votre Carte Bleue VISA Libre Cours d'une carte
bancaire traditionnelle. • Des remboursements à votre rythme. Vous reconstituez
votre réserve par petites mensualités sans déséquilibrer votre budget. • Le
doublement de la garantie constructeur* pour tout achat réglé* avec votre Carte
Bleue VISA Libre Cours. Une protection avantageuse et très appréciable. • Une
assurance-achat de 90 jours. En cas de détérioration ou de vol de vos achats, on
vous rembourse intégralement le prix payé. *Sous certaines conditions.
Renseignez-vous en agence. Pensez également aux “économies d’impôts” Crédit
d’impôt : jusqu'au 31 décembre 2005, les propriétaires ou locataires qui
procèdent à l'installation d'équipements de production d'énergie utilisant une
source d'énergie renouvelable (capteurs solaires,…) bénéficient d'un crédit
d'impôt égal à 15% des dépenses. Le même crédit d'impôt s'applique pour les
dépenses de gros équipement (chauffage, collectif, jacuzzi, ascenseur…). Taux de
TVA réduit : en plus des travaux d'amélioration, de transformation,
d'aménagement et d'entretien, les équipements mobiliers qui s'encastrent ou
s'incorporent au bâti (éléments de cuisine équipée encastrables, par exemple)
bénéficient également du taux de TVA réduit à 5,5%, applicable jusqu'au 31
décembre 2003. Votre déménagement Votre nouveau Logement acquis, vous êtes sur
le point de déménager. Ici encore, on vous accompagne. Votre conseiller effectue
sur simple demande le transfert de vos comptes vers toute agence de votre choix.
Si vous souhaitez étaler dans le temps les dépenses occasionnées par votre
déménagement, votre conseiller recherche avec vous les solutions les mieux
adaptées à votre budget. Le prêt personnel Habitation Le prêt personnel
Habitation est conçu pour financer tous vos travaux destinés à améliorer votre
confort au quotidien : jusqu'à 21 500 € et d'une durée de remboursement pouvant
aller jusqu'à 60 mois (84 mois sous certaines conditions). Il vous permet ainsi
d'adapter vos mensualités de remboursement en fonction de votre budget. Pour
votre déménagement, vous pensez appeler quelques amis en renfort. Et pour
financer vos travaux de déco et vos frais d'installation, qui allez-vous
contacter ? Exemples de travaux financés par le prêt personnel Habitation : •
décoration intérieure : moquette, peinture, papiers peints, carrelages… •
rénovation de votre salle de bains : plomberie, sanitaires, faïences… •
aménagement de votre cuisine équipée, • installation d'un nouveau système de
chauffage, • rénovation de façades, • mise aux normes de votre installation
électrique, • aménagement de combles… Spécial investisseurs Solutions réservées
aux investisseurs. Investir dans l’immobilier peut vous permettre de constituer
un patrimoine tout en vous procurant des revenus réguliers. Différentes
solutions de financement sont envisageables selon la nature de votre projet et
les objectifs que vous vous fixez. Dans ce chapitre, on vous aide à faire le
point sur les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. 45 44 Investimur :
locaux commerciaux Vous souhaitez acheter un local dans une galerie marchande ou
des bureaux dans une nouvelle zone d’activité afin de les louer ? Les prêts
Investimurs ont été spécialement conçus pour les particuliers qui investissent
dans des locaux commerciaux ou des bureaux. Ils proposent la même souplesse que
les prêts (taux fixes, taux révisables “sécurité”) et peuvent également être
conclus in fine. Investissement direct, SCPI ou SCI ? Vous pouvez poser les
fondations de votre patrimoine aussi bien grâce à un investissement en direct
que par le biais d’une SCPI. • Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements
Immobiliers) Ces organismes de placements collectifs vous permettent d’investir
dans la pierre et de percevoir des revenus locatifs sans soucis de gestion.
Soyez très sélectif et attentif à la régularité des performances passées. • Les
SCI (Sociétés Civiles Immobilières) emprunter par l’intermédiaire d’une SCI
permet de distinguer votre patrimoine familial de votre activité
professionnelle. Cette formule facilite également l’organisation de la
transmission de votre patrimoine. Des financements spécifiques Pour réussir
votre investissement locatif, recourir au crédit constitue un effet de levier et
optimise la fiscalité des loyers. En effet, lorsque le prêt finance un
investissement locatif, les intérêts, réglés au fur et à mesure, sont
déductibles dans certains cas des loyers perçus. Le prêt amortissable Recommandé
pour financer un premier investissement locatif, vous pouvez opter pour un prêt
à taux fixe ou à taux révisable. Le prêt in fine : réservé aux investisseurs
avertis Dans un prêt in fine, le capital que vous empruntez est remboursable en
une seule fois à la fin du prêt. Le plus souvent, le remboursement est effectué
par un produit d’épargne détenu par ailleurs, ce qui permet de mixer
l’investissement à la fois sur l’immobilier et sur un placement financier. Un
contrat d’assurance-vie (Lionvie) ou un PEP financier, détenus au xxx, sont
apportés en garanties, de telle sorte que les sommes placées et leurs intérêts
vous permettent de rembourser le capital emprunté à l’échéance du prêt. Le
crédit in fine peut être contracté pour une durée de 8 à 15 ans (moins de 8 ans
si votre produit d’épargne est déjà souscrit) et peut financer aussi bien
l’acquisition d'un bien immobilier que les gros travaux le concernant. Les
intérêts peuvent être payés mensuellement, trimestriellement ou
semestriellement. Cette formule se révèle particulièrement intéressante pour les
personnes physiques qui ne souhaitent pas affecter de façon irréversible leur
apport personnel à l’investissement immobilier. Exemple de prêt in fine (taux
fixe) Pour un prêt immobilier d'un montant de 70 000 € sur 15 ans, avec 30%
d'apport personnel, les mensualités correspondant au paiement des intérêts sont
de 305,67 € assurance comprise, le capital prêté étant remboursé en 1 fois à la
dernière échéance d'un montant de 70 305,67 €. TEG = 5,31% (dont frais de
dossier 500 € et assurance DIT 0,69% du capital prêté). Coût du crédit : 55
020,60 € Conditions au 1er janvier 2003. Dans tous les cas, faites-vous
conseiller par un professionnel (par exemple un notaire). Il vous aidera
également à constituer la SCI (établissement des statuts, enregistrement au
Registre du Commerce…). 47 46 Depuis le 3 avril 2003, le dispositif d'incitation
fiscal à l'investissement locatif, neuf ou ancien, (dit dispositif Besson) a été
modifié et change de nom (dispositif de Robien). Acquisition de logements neufs
Pour l'acquisition de logements neufs, situés en France, loués nus à titre de
résidence principale pendant au moins 9 ans, sous réserve que le montant du
loyer ne dépasse pas certains plafonds selon 3 zones (voir tableau ci-dessous),
il est possible d’amortir jusqu’à 65% du prix d’achat. Vous déduisez : - 8% du
prix du Logement pendant 5 ans - puis 2,50% les 4 années suivantes - au delà des
9 premières années, l'amortissement au taux de 2,50% peut être pousuivi pour 3
ans, renouvelables une seule fois. Au total, vous aurez amorti 50% du prix du
Logement après 9 ans ou 65% au bout de 15 ans. Acquisition dans l’ancien La
déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est portée à 40% (au lieu de 14%)
pour les 6 premières années, si le bien est loué à titre de résidence principale
pendant au moins 6 ans. Comme pour le neuf, des plafonds de loyers doivent être
respectés (voir tableau ci-dessous). Le régime fiscal des loyers Le dispositif
de Robien* Les loyers perçus* constituent des revenus fonciers imposables au
titre de l’impôt sur le revenu. Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer. *Voir
page 26, notre solution Garantie des Loyers Impayés. Le régime réel d’imposition
Certaines charges sont déductibles des revenus bruts fonciers : • une déduction
forfaitaire pour frais divers fixée à 14%, • les intérêts et frais liés à vos
crédits contractés lors de l’acquisition, la construction ou la réparation de
l’immeuble loué, sans limitation quant au montant et à la durée, • les frais
réels de gérance et de rémunération du gardien, • les taxes foncières et la
contribution sur les loyers, • les frais occasionnés par les travaux
d’entretien, • les assurances pour les loyers impayés. Par ailleurs, est
autorisée l’imputation sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €, du
déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunts.
Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier
imputable (limité à 10 700 €), l’excédent du déficit est imputable sur les
revenus globaux des 5 années suivantes. Le régime microfoncier Si le montant des
revenus bruts fonciers du foyer fiscal perçus à compter de 2001 est inférieur à
15 000 €, un régime d’imposition simplifié, dit “microfoncier”, s’applique de
plein droit. Vous pouvez cependant opter pour un régime réel d’imposition de vos
revenus fonciers. Le régime microfoncier vous permet de bénéficier d’un
abattement forfaitaire de 40% sur les revenus bruts fonciers portés directement
sur votre déclaration de revenus. Faites vos comptes avant de choisir. Si le
total de vos charges est inférieur à 40%, vous pouvez avoir intérêt à opter pour
le régime microfoncier qui permet une réelle simplification des démarches. Pour
plus d'informations sur le dispositif de Robien, prenez rendez-vous avec votre
conseiller. A savoir Les revenus fonciers nets, imposables à l’Impôt sur le
Revenu, sont également soumis aux prélèvements sociaux (10%). A savoir Vous ne
pouvez bénéficier du régime simplifié qu’à la condition de ne pas détenir par
ailleurs de bien immobilier relevant d’un régime fiscal particulier : Besson,
Périssol, Malraux, SCPI… Zones Les nouveaux plafonds de loyers/m2* Neuf Ancien
Zone A (agglomération Parisienne, Côte d'Azur, Genevois français) 18 € Zone B
(agglomérations de plus de 50 000 habitants, villes chères situées à la marge de
l'Ile-de-France, zones littorales et frontalières) 12,5 € Zone C (reste du
territoire) 9 € 14,4 € 9,4 € 6,3 € Attention : pendant la période
d'amortissement, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est de 6%. Au
delà, le taux de 14% s'applique à nouveau. A noter 2 innovations importantes par
rapport au dispositif Besson : - possibilité de louer le bien à un ascendant ou
descendant (dans le neuf uniquement) - suppression des plafonds de ressources du
locataire (acquisition neuf et ancien) *Sous réserve du vote de la loi Urbanisme
et Habitat en cours de discussion à la date d’impression du présent Guide. A
savoir Ce dispositif est incompatible avec l'application du régime microfoncier.
49 48 Les résidences de tourisme Si votre Logement est acquis neuf, en pleine
propriété, dans une zone de revitalisation rurale et si vous le louez
meublé, pendant 9 ans au moins à l’exploitant de la résidence de tourisme, vous
bénéficiez de 2 avantages fiscaux : • le remboursement de la TVA de 19,60%, si
certaines conditions sont remplies, • une réduction d’impôt, étalée sur 4 ans, à
hauteur de 15% du montant de votre acquisition dans la limite d’un plafond
d’investissement de 46 000 € pour une personne seule et de 92 000 € pour un
couple marié. Sur 4 ans, l’économie d’impôt peut atteindre 6 900 € pour un
célibataire ou 13 800 € pour un couple marié. De plus, vous avez la possibilité
d’occuper votre Logement pendant 8 semaines par an sans remettre en cause ces
avantages fiscaux. Le statut de loueur en meublé professionnel Le principal
attrait de vos locations en meublé réside dans la possibilité d’imputer les
déficits sur votre revenu global, si vos recettes annuelles sont supérieures à
23 000 €. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la
catégorie des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC) et non des revenus
fonciers. A savoir La durée d’application du dispositif étant désormais de 8 ans
(1999-2006) alors que la réduction d’impôt est étalée sur 4 ans, il devient
possible, pour une même personne, de bénéficier au moins deux fois de cette
dernière. Cette disposition s’applique aux investissements réalisés à compter du
1er janvier 2001. Projets et avantages fiscaux particuliers Des incitations
fiscales existent pour favoriser certains investissements. Leur cadre
d’application demeure néanmoins souvent contraignant. La Loi Malraux Les
déficits fonciers générés par un immeuble peuvent, dans le cadre de la Loi
Malraux, être déduits du revenu global sans limitation. Il s’agit des déficits
imputables aux travaux réalisés dans le cadre d’une opération de restauration
immobilière. L’immeuble doit se trouver dans un secteur sauvegardé et classé,
les propriétaires devant se grouper en “association urbaine libre”. La déduction
forfaitaire sur les loyers est de 14% et la durée minimum de location de 6 ans
(location non meublée). La Loi Paul (Outremer) Elle remplace la Loi Pons.
Certains investissements dans les Dom-Tom, agréés par l’Administration Fiscale
et effectués entre le 1er janvier 2001 et le 31 décembre 2006, peuvent
bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. La réduction est calculée sur
la base du prix de revient ou d’acquisition du Logement. Cette base est répartie
sur 5 ans. La réduction annuelle d’impôt est égale à 25% de cette base annuelle.
Le Dispositif Lieneman Il s’applique aux locations, dans le neuf ou l’ancien,
consenties à compter du 1er janvier 2002. L’avantage fiscal prend la forme d’une
majoration du taux de la réduction forfaitaire qui est porté de 14% à 60%. Il
est subordonné à des conditions de loyers et de ressources plus strictes que
pour les locations “Besson”. Attention : le taux de déduction forfaitaire sur
les revenus fonciers est ramené de 14% à 6% pour les revenus des 9 premières
années de location. Dans tous les cas, votre motivation ne doit pas être
essentiellement fiscale. Pour vous guider dans vos choix, utilisez les mêmes
critères que si vous deviez utiliser votre acquisition. A savoir En cas
d’exercice bénéficiaire, il est possible de choisir le régime d’imposition
simplifié “le micro-BIC”, avec un taux d’abattement sur les loyers de 70%, à
condition que le montant total de ces loyers soit inférieur à 76 300 € par an.
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