LMP Loueur en Meublés Professionnel

IMMOBILIER

logements d'habitation meublés
résidence avec services : pour affaires /  de tourisme classée / M.A.P.A.D. 

LOCALISATION

partout en France, ville / centre ville/ tout secteur à potentiel locatif fort

JOUISSANCE

Dès l'abandon du statut de LMP. Droit à plusieurs semaines d'occupation dans le cadre des résidences de tourisme

PERSONNE CONCERNÉE

Personne physique ou Sarl de famille non démembrée, ou société

MONTANT INVESTISSEMENT

à partir de environ 450.000 € pour satisfaire à l'obligation de revenus locatifs minimum de  23.000 €/an, sauf si les revenus locatifs représentent + de 50 % des revenus

FINANCEMENT

Apport facultatif de 0 à 100%  - Crédit amortissable, variable ou In Fine

LOCATION

location de meublés. Pas de plafonnements des loyers. Sécurité totale avec Bail locatif, ainsi que la garantie d'égaler ou dépasser le seuil de montant de loyers. 

RÉCUPÉRATION DE LA TVA

OUI, RÉCUPÉRATION "IMMÉDIATE" DE LA TVA SI LE LOGEMENT A MOINS DE 5 ANS.
inscription d'activité au registre du commerce et sociétés (coûts réduits)

DURÉE AVANTAGE FISCAL

aussi longtemps que les revenus locatifs représentent au moins 50% des revenus professionnels ou 23.000 € annuels

CHARGES A DÉDUIRE

TOUTES LES CHARGES LOCATIVES DE PROPRIÉTÉ ET DE COPROPRIÉTÉ , TOUS LES FRAIS D'ACQUISITION ET D'INGÉNIERIE*, ET INTÉRÊTS D'EMPRUNTS, LES COTISATIONS SOCIALES, COMPTABILITÉ, FRAIS DE TRAVAUX D'ENTRETIEN ET LES AMORTISSEMENTS *

NATURE DES AVANTAGES

imputation des déficits d'exploitation sur le revenu global
imputation des frais d'établissement et d'acquisition sur le revenu global, à répartir sur une période de 1 à 5 ans selon fiscalité

AMORTISSEMENT*

AMORTISSEMENT LINÉAIRE SUR 20 ANS ET 5 ANS POUR LE MOBILIER, DANS LA MESURE OU PRIS AVEC LES AUTRES CHARGES IL ANNULE LE REVENU LOCATIF IMPOSABLE . L'EXCÉDENT EST REPORTABLE 5 ANS DANS LES MÊMES CONDITIONS. 

LES AMORTISSEMENTS NON UTILISES SONT "TUNNELLISES" ET  ASSURENT DE LONGUES ANNEES DE  REVENUS  LOCATIFS  NON FISCALISES,  MÊME APRES LE CREDIT !

ABATTEMENTS

sans objet

PLAFONDS

NON / exonération de l'impôt sur les plus-values après les 5 premières années 

DATE LIMITE

non définie                            

La loi autorise le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP aux personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés).
Toutefois, le loueur doit obligatoirement s’inscrire au registre du commerce et des sociétés en tant que tel.
Certains acquéreurs exerçant une activité principale soumise à un code déontologique ne peuvent pas opter pour une activité commerçante supplémentaire, il leur faudra donc exercer cette activité de LMP au travers d’une société de type SARL ou EURL dont la gérance sera confiée à un proche.

  
Le loueur en meublé professionnel est autorisé à imputer son déficit sur son revenu global (article 156-I 4e du CGI). Il est exonéré d’impôt sur les plus-values s’il exerce son activité depuis au moins cinq ans. Et si ses recettes n’excèdent pas 152. 000 € TTC (article 151 septies du CGI). Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés. En revanche, la plupart des loueurs en meublés professionnels sont désormais imposables sur l'ISF.

 
L’activité de location meublée professionnelle doit obligatoirement rapporter au loueur plus de 23.000 € de recettes annuelles ou représenter plus de 50% de ses revenus. Les recettes doivent s’entendre du total des loyers acquis au cours de l’année civile toutes taxes comprises.

Les avantages énumérés ci-dessous sont cumulables:

·       Imputation du déficit fiscal sur le revenu global (salaires, bénéfice professionnel...). Afin d’optimiser au maximum cet avantage, il sera opportun de souscrire un crédit pour l’achat des locaux et des meubles, de sorte que le montant des intérêts d’emprunt augmenté des autres charges déductibles crée un déficit fiscal.
 
Déductibilité des amortissements relatifs à l’immeuble et aux meubles. Toutefois, ceux-ci sont différés car ils ne peuvent contribuer à générer un déficit fiscal. Ils seront alors imputés sur les futurs résultats bénéficiaires.
 
·     Exonération d’impôt sur la plus value au-delà de la 5ème année.
A condition que les recettes tirées de la location ne dépassent pas un plafond fixé au double des limites du régime micro BIC soit 152.000€ (TVA incluse) 

·      Récupération de la TVA facturée. Sous réserve que les biens soient loués par bail commercial dans le cadre de structure para-hôtelière, comme les résidences étudiants ou les résidences de tourisme.

·     Exonération possible de l’impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) sous réserve que l’activité procure plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal et que ces revenus de location soient inférieurs à 23.000 €.

-    L’actif est en toute hypothèse compensé à hauteur du capital restant dû au titre de l’emprunt, ce qui milite en faveur d’un crédit « in fine ».
  

partie 2

Les règles d'imputation des déficits provenant d'une activité relevant des BIC ont dans certains cas été modifiées. Toutefois, ces nouvelles dispositions n'ont aucune incidence sur la fiscalité de la location en meublé qui demeure donc inchangée.
Objet : Mise en location de biens immobiliers meublés. Pour faire le plein d'avantages fiscaux, opération de gestion patrimoniale professionnelle (inscription au RCS).
Avantage fiscal : Possibilité d'imputer ses déficits sur son revenu global (BIC).
A qui cela s'adresse-t-il ? Aux assujettis à l'ISF et aux contribuables fortement imposés sur le revenu
A retenir : L'inscription au RCS est obligatoire. Elle peut être incompatible l'avec l'exercice de certaines professions : dans ce cas, la S.A.R.L. de famille reste la solution idéale pour profiter du statut LMP

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Notre conseil : En cas d'exercice en société, les 23.000 € de recette s'apprécient non pas au niveau de l'entreprise, mais au prorata des parts détenues par chacun !
Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est ainsi autorisé à imputer son déficit éventuel sur son revenu global. Le LMP doit satisfaire à deux conditions. Il faut qu'il soit inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. Et il doit réaliser plus de 23.000 € de recette annuelle au titre de l'activité de location en meublé professionnel ou retirer de celle-ci au moins 50 % de son revenu.
Selon une réponse ministérielle (publiée au JO-AN du 3 août 1992, page 3524), un seul logement suffirait pour avoir la qualité de louer en meublé professionnel. L'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) sous-entend donc que l'on opte pour une activité commerciale.

 
Cette condition soulève parfois certaines difficultés, notamment lorsque l'investisseur exerce à titre principal une activité à un code professionnel ou déontologique tel que celui des notaires, avocats, médecins, commissaires-priseurs, etc. pas de panique ! Des solutions de rechange existent. Il suffit d'en confier la charge à son conjoint. Ou d'exercer l'activité par le biais d'une société telle qu'une SNC, une SARL, voire une EURL. Il est également possible de demander une dérogation à l'ordre qui régit la profession, en invoquant le souhait de se constituer un patrimoine immobilier.
La seconde obligation, celle de percevoir au moins 23.000 € TTC de recette brute locative annuelle, est plus contraignante. Elle oblige les investisseurs qui désirent opter pour ce statut fiscal à disposer d'un patrimoine “pierre” important. Patrimoine de l'ordre de environ 400 à 550.000 € qui est destiné à la location meublée.
Pour déterminer si le seuil de 23.000 € de recette locative brute annuelle est dépassé, il faut additionner le total des loyers perçus au cours d'une année civile, toutes taxes comprises.
Si plusieurs personnes du même foyer se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés, il convient de se référer au montant total des recettes réalisées par l'ensemble du foyer fiscal.
En revanche, lorsque ce type de location est consenti par une société de personnes ou par un groupement, il convient de prendre en compte les revenus propres à chaque associé, au prorata de leurs droits sociaux.
Si l'activité de loueur en meublé débute ou s'achève en cours d'année, cette limite est ajustée en proportion du nombre de jours d'exercice de cette activité par rapport à 365 jours. Il suffit donc de diviser le montant total des recettes encaissées par rapport au nombre de jours correspondant à la période concernée et de multiplier par 365 jours. Si le total obtenu dépasse la limite de 23.000 €, l'investisseur est considéré comme pratiquant une activité de loueur en meublé professionnel.

Il ne suffit pas de fournir une table et des chaises pour prétendre louer le logement meublé. Le locataire doit bénéficier de la fourniture d'objets mobiliers en nombre suffisant pour que le local dispose d'un minimum d'habitabilité. Sans qu'il y ait de définition légale précise de l'habitabilité, on peut toutefois penser que les meubles dont est pourvu le local doivent suffire pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin d'y rajouter quel que meuble que ce soit.
Le bail établi entre le propriétaire et le locataire doit, quant à lui, spécifier qu'il s'agit bien d'une location meublée. Il convient donc d'y joindre un inventaire détaillé des meubles loués. En effet, s'il survient ultérieurement un litige relatif à la qualification de la location, les tribunaux auront pour charge de déterminer s'il s'agit effectivement d'un bail concernant un bien meublé.
Le loueur en meublé professionnel a tout intérêt à opter pour le réel simplifié. Il peut ainsi déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité. Toutefois, le loueur en meublé professionnel ne peut amortir ses investissements selon le mode dégressif.

Les amortissements ne peuvent engendrer un déficit imputable sur le revenu global. En effet, l'amortissement des biens loués ne peut excéder la différence entre le montant de l'ensemble des loyers et le montant de l'ensemble des autres charges
afférentes aux biens loués (article 31 de l'annexe II du CGI). La fraction de l'amortissement exclue au titre d'un exercice peut être déduite ultérieurement, en sus de l'annuité normale, ou après la durée d'utilisation, dans le respect de la limitation.
La difficulté majeure réside dans la détermination des charges déductibles de l'exploitation. Il s'agit des frais d'acquisition, d'étude et de recherche, des dépenses d'entretien et de réparation. Les travaux entrepris doivent donc avoir pour objectif de permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble.
En revanche, ils ne doivent pas en modifier sa consistance, son agencement ou son équipement initial.
Attention : Les intérêts d'emprunt, y compris la prime d'assurance contractée pour l'acquisition et la réparation des logements, sont aussi imputables sur le revenu global.
Il en va de même des charges de propriété et de copropriété, des taxes foncières et professionnelles. Sont aussi considérés comme déductibles, les loyers supportés au titre d'un crédit-bail, les frais de comptabilité ainsi que toutes les charges découlant du statut même de loueur en meublé professionnel telles que les cotisations d'assurance maladie, d'assurance vieillesse ou les allocations familiales.
Les dépenses qui incombent en toute logique au locataire mais qui sont prises en charge par le propriétaire, ne sont imputables que sur les revenus fonciers. En outre, l'administration fiscale n'accepte ce principe de déductibilité que dans certaines situations bien spécifiques. Les travaux entrepris sont nécessaires du fait de la vétusté de l'immeuble ou sont commandés (en cas de force majeure). Il s'agit par exemple de frais relatifs à des travaux affectant le gros œuvre et dont la charge revient au propriétaire. Deuxième éventualité : les dépenses sont engagées avant l'installation d'un locataire. Troisième éventualité : le contrat prévoit la prise en charge des réparations locatives par le bailleur.

Depuis le 1 janvier 1991, l'ensemble des logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont exonérés de la TVA et ce, sans possibilité d'option, que les locations soient occasionnelles ou non, permanentes ou saisonnières. Ce non assujettissement concerne l'ensemble des loueurs en meublé, qu'ils soient ou non professionnels. Il les prive alors de la possibilité, octroyée antérieurement, de déduire la taxe ayant grevé leurs immobilisations et les autres biens et services nécessaires à leur activité.
L'assujettissement à cette taxe devient une exception. Elle continue à s'appliquer aux prestations hôtelières ou para hôtelières fournies dans les établissements d'hébergement qui font l'objet d'une exploitation professionnelle. Demeurent ainsi imposables à la TVA, les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels et les résidences de tourisme classées. Ce, à la condition que ces établissements aient fait l'objet d'un classement dans les conditions fixées par l'arrêté du 14 février 1986.
Demeurent encore soumises à la TVA, les prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni, dès lors que l'hébergement : le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, les fournitures de linge de maison et la réception de la clientèle. L'exploitant d'un tel local doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés au titre de cette activité.
Le LMP qui exerce à titre personnel bénéficie de l'exonération de ses plus-values au bout de cinq ans si ses recettes brutes locatives annuelles ne dépassent pas 152.000 € TTC. Cette exonération s'applique aussi si l'activité est pratiquée par le biais d'une EURL ou d'une SARL de famille, dans la mesure où la société a opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Elle concerne aussi bien les plus-values réalisées lors de l'exploitation de l'entreprise que celles qui résultent d'une cession ou d'une cessation d'activité. Tous les loueurs en meublé qu'ils soient ou non professionnels, sont en principe passibles de la taxe professionnelle. Mais, la loi prévoit certains cas d'exonération. Il s'agit de la location ou de la sous-location d'une partie de l'habitation principale, dès lors que le locataire en fait sa résidence principale et que le prix de la location se situe dans des limites raisonnables. Autre cas d'exonération : la location accidentelle d'une partie de l'habitation principale, la location de gîtes ruraux ou de meublés de tourisme. Les modalités de classement concernant ces meublés de tourisme ont été fixées par un arrêté interministériel du 28 décembre 1976. Ne peuvent être considérés comme des meublés de tourisme que des logements qui sont destinés à être loués à des vacanciers et qui comportent un minimum de confort. L'exonération de la taxe professionnelle est soumise à une délibération du conseil municipal.

partie 3

  Dispositif et fiscalité en fiches pratiques

Dispositif 

Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels, les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés. Elles relèvent à ce titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des industriels et commerciaux (B.I.C.) -article 34 du C.G.I..

L’investisseur qui opte pour le régime du réel peut déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés par cette activité. Peuvent venir s’imputer sur le revenu : les frais d’acquisition (intérêts d’emprunt y compris la prime d’assurance contractée pour l’achat), les frais d’étude et de recherche, les dépenses d’entretien et de réparation.Il en va de même des charges de propriété et de copropriété, des taxes foncières et professionnelles. Sont également déductibles les frais de comptabilité ainsi que toutes les charges découlant du statut de loueur en meublé professionnel (cotisations d’assurance vieillesse, allocations familiales, etc..)

 Fiscalité 

Le loueur en meublé professionnel est autorisé à imputer le déficit sur son revenu global —article 156-1 4° du C.G.I..
Peuvent venir s’imputer sur le revenu global frais d’acquisition (intérêts d’emprunt y compris la prime d’assurance contractée pour l’achat), les frais d’étude et de recherche, les charges de propriété et de copropriété et les taxes foncières et professionnelles.
L’amortissement ne peut engendrer un déficit sur le revenu global. Il ne peut excéder la différence entre le montant de l’ensemble des loyers et le montant de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués.
Il est exonéré d’impôt sur les plus-values s’il exerce son activité depuis au moins cinq ans. Et si ses recettes n’excèdent pas 152.000 € T.T.C.— Article 151 septies du C.G.I..